ブランズ市谷田町

物件名  ブランズ市谷田町
東京都新宿区市谷田町2丁目11-1
交通 -東京メトロ有楽町線・南北線「市ヶ谷」駅 徒歩2分
-都営地下鉄新宿線「市ヶ谷」駅 徒歩8分
-JR「市ヶ谷」駅 徒歩8分
敷地面積 608.38㎡ 用途地域 商業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上13階地下1階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成24年(2012年)3月 総戸数 39戸
駐車場 平置き8台(含身障者用1台) 駐輪場 自転車:42台
バイク:なし
新築分譲時売主 東急不動産(株) 施工 (株)ピーエス三菱
設計・監理 (株)プランテック総合計画事務所
管理会社 (株)東急コミュニティー 管理方式 日勤
学区域 小学校:愛日小学校、中学校:牛込第三中学校
避難所  愛日小学校(水害時も同じ)
附属設備  モニター付オートロック、宅配BOX、防犯カメラ
その他  ペット可(細則あり)

 地域の状況

「ブランズ市谷田町」は、新宿区市谷田町にある中高層マンションです。
田町の名前は、今の市谷砂土原町付近の町民の土地が、外堀を建設する際に召し上げられたため、幕府に願い出てこの辺りにあった水田を埋めたことが由来です。
本マンションの東方、道路距離600mほどで「東京逓信病院」があります。その他、徒歩圏に多くの医院があり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、北方に700mほどのところにある「区立愛日小学校」の学区域です。保育園は、区立保育園として、西350mほどのところに「長延保育園」、北方750mほどのところに「あいじつ子ども園」と徒歩圏に区立保育園が2つもあり、認可保育園の「アスク新宿南町保育園」が北方600mほどのところに、同じく認可保育園の「ぽけっとランド市ヶ谷保育園」が北東350mほどのところにあります。保育園の充実した地域です。
生鮮食料品等の買い物は、市ヶ谷橋の北側にある「マルエツ市ヶ谷見附店」がメインになるでしょう。外食は、市ヶ谷駅付近だけでなく、神楽坂の多種多様な飲食店が楽しめます。

 前面道路

前面道路は、南東側の東京都道405号外濠環状線で幅員は24m~25mです。幹線道路なので、夜中でもひっきりなしに車が走っています。

 地盤

【地震の際の揺れ】
東京都土木技術センターによるボーリング調査が、本マンションの隣接地付近で2回行われており、1.4m~2.8mの深さで盛土があることが読み取れます。N値(地盤の固さを表す数値)は、片方では深度6m近くまで1.4くらい、もう片方は深度5mと少しまで3を超える数値も見られます。本マンションの存する土地は、牛込台地の下にあり、江戸初期は田んぼだったと推定され、地盤はあまり良好ではない可能性があります。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「市谷田町」の町会の指定避難所は、北方に700mほどのところにある「区立愛日小学校」です。
また、「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地が浸水する可能性は低いものの、周辺は0.2m~2.0m浸水する可能性が想定されています。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「市谷田町2丁目」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、大手資本の会社が分譲し、東日本大震災後に、三菱グループであるマンション建設に実績のある建設会社であるピーエス三菱が施工した中層マンションであり、地盤にやや難があるものの、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
※有名な「三鷹天命反転住宅」がピーエス三菱の施工です。
また、モニター付インターホンやセキュリティシステムを備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する場所は、医療面でも安心な施設が近所にあり、教育施設やおいしい外食のお店が近所に多くある利便性の高い良い場所です。

○耐震性 大手資本の会社の分譲で、マンション建設に実績のある建設会社が施工した中高層建物のブランドマンションであり、東日本大震災後の竣工であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付インターホン、オートロックやセキュリティシステムがあり、標準レベル以上のセキュリティを備えている。
○資産性 立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。ただ、高台に位置するマンションと比較すると、地盤に対する不安から多少低い評価となると思われる。


 本マンションの査定

「ブランズ市谷田町」の将来性・資産性としては、東日本大震災後に竣工の中層の建物、という点はいいですが、地盤が良いとはいえない土地であることが、マイナスです。
また、外堀通りに面していますので、南側の眺望は非常に良好である反面、静かな住環境を求めるには難があります。
以上のマイナスポイントの分、同程度の高台(坂上)のマンションより安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台のマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。