ブリリア外苑出羽坂

物件名 ブリリア外苑出羽坂
東京都新宿区南元町4-49
交通 -JR総武線 「信濃町」 駅 徒歩5分
-都営大江戸線 「国立競技場」 駅 徒歩11分
-東京メトロ丸の内線 「四谷三丁目」 駅 徒歩13分
敷地面積 2199.01㎡ 用途地域 第二種中高層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地上7階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成18年(2006年)3月 総戸数 77戸
駐車場 35台(機械式34台、平置き1台車椅子用) 駐輪場 自転車:121台
バイク:5台
附属設備 モニター付インターフォン、オートロック、宅配ボックス、非常用押しボタン 新築分譲時売主 東京建物(株)
設計・監理 (株)エンドウ・アソシエイツ 施工 安藤建設(株)
管理会社 (株)東京建物アメニティサポート 管理方式 日勤管理
学区域 小学校:四谷第六小学校
中学校:四谷中学校
避難所 四谷第六小学校
その他 ペット可

 地域の状況

 「ブリリア外苑出羽坂」は、新宿区南元町にある中層マンションです。
南元町の名前は、四谷区だった頃の南町と元町が統合されたことが由来となっています。その南町と元町は、明治の頃、「元鮫河橋南町」「元鮫河橋町」でした。鮫河橋の低湿地は、江戸期には花街、明治時代前期には貧民窟でしたが、明治時代の後期には都市化が進み、地価も上昇し、大正12年(1923年)の関東大震災を経て、貧民窟の面影はなくなったとのことです。ただ、このエリアでも、坂の上(高台)は江戸時代から大名屋敷が建ち並ぶお屋敷街でした。
本マンションの西方、道路距離550mほどで「慶應義塾大学病院」があります。その他、徒歩圏に多くの医院があり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、西方に850mほどのところに学区域の「区立四谷第六小学校」があります。信濃町駅前を通り、外苑東通りを渡ることなります。この小学校は、地域の方の関わりが深く、天然芝の校庭も導入するなど面白い取り組みが多いことでも知られています。保育園は、区立保育園として、北西方500mほどのところに「しなのまち子ども園」がありますし、町域内にも300mほどしか離れていないところに、皇室との縁も深い、認可保育所である「二葉南元保育園」があります。
生鮮食料品等の買い物は、北西に350mほどのところにある「丸正 若葉店」がメインになるでしょう。外食は、北に荒木町、南に青山がありますし、普段は四谷駅周辺でも充分多種多様なお店が楽しめると思います。
大変便利な南元町ですが、一番のウリは、「神宮外苑」が近いことだと思います。歩いて7,8分で、神宮外苑に入ることができ、日常の散歩コースとして使えます。また、ジョギングをする方なら、「神宮外苑」もいいですが、更に近い「赤坂御所」を一周すれば、結構なアップダウンがあるので負荷をかけることもできます。

 前面道路

前面道路は、南側の特別区道43-440で幅員は4mほどです。東側と西側は、特別区道43-450で幅員は6mほど、北側は特別区道43-430で幅員は6mほどです。四方を道路で囲まれ、周囲から独立した敷地です。

 地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地は、高台にあり、同じく高台にある近隣のボーリング調査の結果等をみても、基本的な地盤は良いと思われます。
ただ、敷地は、東西に高低差があり、坂の地盤評価は難しいので、高台の平坦地と比較すると多少のリスクはあるのではないかと思います。東側の擁壁も少し気になります。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「南元町町会」の指定避難所は、西方に850mほどのところにある「区立四谷第六小学校」です。避難場所も、神宮外苑が近く、安全な地域であるといえます。
また、「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地が浸水する可能性は想定されていません。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「南元町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、大手資本の会社が分譲し、マンション建設に実績のある建設会社が施工した、どっしりとした横長の中層マンションであり、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックやセキュリティシステムを備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する場所は、地盤もよく、医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。

○耐震性 マンション建設に実績のある建設会社が施工した、横長の中層建物であり、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックやセキュリティシステムがあり、標準レベル以上のセキュリティを備えている。
○資産性 立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。



 本マンションの査定

「ブリリア外苑出羽坂」の将来性・資産性としては、RC造建築物の施工実績のある会社によって施工された、どっしりとした横長の形状の中層建物であることは安心できます。
近隣のボーリング調査の結果も悪くない高台の立地なのですが、敷地に高低差があるため地盤評価が難しい面があります。また、大した高さではないですが、擁壁があり、盛土の状況と併せ、地震や将来の修繕費を考慮するとリスクがないとは言えません。
このマイナスポイントの分、高台の平坦地にある同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台の平坦地にあるマンションより少しは安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。