Brillia早稲田諏訪通り

物件名 Brillia早稲田諏訪通り
東京都新宿区西早稲田2-2-8
交通 -東京メトロ東西線「早稲田」駅 徒歩5分
-東京メトロ副都心線「西早稲田」駅 徒歩9分
敷地面積 1360.33m² 用途地域 第一種住居地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上9階地下1階建 権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成28年(2016年)2月 総戸数 78戸
駐車場 13台 駐輪場 自転車置場110台
バイク置場5台
附属設備 モニター付オートロック、防犯カメラ、宅配ボックス 新築分譲時売主 東京建物(株)
設計・監理 (株)野生司環境設計 施工 大末建設(株)
管理会社 (株)東京建物アメニティサポート 管理方式 日勤
学区域 小学校:東戸山小学校
中学校:新宿中学校
避難所 西早稲田中学校、都立戸山高等学校、学習院女子大学・学習院女子中・高等科(西早稲田二丁目ときわ町会)
水害時は西早稲田中学校
その他 ペット可、24時間セキュリティシステム

 地域の状況

「Brillia早稲田諏訪通り」は、西早稲田にある中層マンションです。
早稲田の地名は神田川に近く川が入り組んだ地形から、水稲の田圃が多くあり、凶作に備えて普通の田植えより、早い時期に植える田があったことに由来すると言われています。
医療機関は、南に850mほどのところに「国立国際医療センター」があります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、南西へ1㎞ほど行ったところにある「新宿区立東戸山小学校」の学区域です。保育施設は、南西方向へ800mほどのところに区立の「戸山第一子ども園」、同じく南西方向へ1kmほどのところに区立の「戸山第二保育園」があります。
生鮮食料品等の買い物は、「三徳早稲田店」、「イトーヨーカドー食品館早稲田店」があります。外食は、早稲田駅付近で、色々なジャンルの飲食店を楽しめます。また、おしゃれなお店が建ち並ぶ神楽坂も一駅隣りの距離なので、歩いても20分程度です(神楽坂駅まで)。

 前面道路

前面道路は、南側の諏訪通り(都道・埼玉県道25号飯田橋石神井新座線)で幅員は20mほどです。諏訪通りは馬場下町交差点から大久保三丁目の鉄道交差部に至る道路の通称です。

 地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地の標高は19mほどです。近隣のボーリング調査の結果を見ても、表層の地盤は柔らかいようなので、地盤がいいとはいえません。ただ、深度5mを少し超えたあたりでN値30超の地盤があるので、支持杭はあまり長くないのではないかと思います。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「西早稲田二丁目ときわ町会」の指定避難所は、「西早稲田中学校、都立戸山高等学校、学習院女子大学・学習院女子中・高等科」です。水害時の避難所は「西早稲田中学校」となっています。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地で、0.2m~0.5mの浸水が発生する可能性があるようです。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「西早稲田2丁目」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、5段階で2番目に安全な[26-67]件に止まっており、比較的安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、東京建物分譲の、Brilliaを冠する中層ブランドマンションです。東京建物は、安田善次郎が明治29年に設立した不動産業の草分け的存在の会社であり、「オリコン顧客満足度調査 新築分譲マンション 首都圏」にて、2017、2018の2年連続第1位を獲得しました。
施工は、マンションの施工実績が多い大末建設です。大阪に本社があり関西での施工実績が多いですが、1989年竣工の新宿エルタワーの共同施工会社にもなっています。
また、モニター付オートロックやセキュリティシステムも備えており、防犯面でも安心です。

○耐震性 マンション建築に実績のある建設会社が施工した中層の建物であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ  モニター付オートロックやセキュリティシステムがあり、標準以上のセキュリティを備えている。
○資産性 立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。

 本マンションの査定

「Brillia西早稲田諏訪通り」の将来性・資産性としては、ブランドマンションであることとともに、RC造建築物の施工実績のある会社によって施工された、まだ築浅の中層建物であることはプラス材料です。
ただ、本物件敷地の地盤はあまり良くないと思われ、その点がマイナスとなります。前面道路の諏訪通りは、幅員の広い整備された道路ですが、車の通行量はさほど多くないので、車の走行音や粉塵等の影響はないと思います。
地盤に関するマイナスポイントの分、高台の住宅街にある同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台の平坦地にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
それを踏まえて、本物件の東側に位置する南面の部屋は狙い目だと思います。戸山公園の緑を借景にできる上に、日当たりもいいでしょうし。

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