フォレスト早稲田レジデンス

物件名 フォレスト早稲田レジデンス
東京都新宿区早稲田町67−2
交通 -東京メトロ東西線「早稲田」駅 徒歩1分
-都営大江戸線「若松河田」駅 徒歩11分
敷地面積 870.97m² 用途地域 近隣商業地域、第2種住居地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上13階地下1階建 権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成21年(2009年)8月 総戸数 57戸
駐車場 敷地内16台(含身障者用1台) 駐輪場 自転車置場68台
バイク置場7台(内ミニバイク3台)
附属設備 モニター付オートロック、防犯カメラ、宅配ボックス 新築分譲時売主 (株)松尾工務店、(株)マツオプロパティー
設計・監理 (有)プロスデザイン 施工 (株)松尾工務店
管理会社 伊藤忠アーバンコミュニティ(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:早稲田小学校
中学校:牛込第二中学校
避難所 早稲田小学校(早稲田町町会)
水害時は、牛込第二中学校
その他 ペット可

 地域の状況

「フォレスト早稲田レジデンス」は、東京メトロ東西線早稲田駅に隣接する中層マンションです。本マンションの所在地である早稲田という名称の由来は、この周辺では神田川を始め川が入り組んでいたことから、水稲の田んぼが広がっており、凶作を恐れて普通の田んぼより早めに田植えをしたことによるそうです。(普通の田んぼが陸稲を指すのかは不明です。踏み込み不足ですみません。)
早稲田大学のすぐ近くなので、活気があるととるか、騒がしいととるか、人によって分かれるかもしれません。
医療機関は、大きな病院では、1kmほど南に行ったところに「国立国際医療センター」があります。
小学校は、早稲田通りを越えて南東方に300mほどの区立早稲田小学校の学区域です。早稲田通りを越える必要がありますが、小学校が近いというのは安心です。保育園は、早稲田駅の反対側(南側)に「区立早稲田南町保育園」があります。「区立西早稲田保育園」や「区立弁天町保育園」も、700m弱と徒歩圏です。
生鮮食料品等の買い物は、早稲田駅隣接の「三徳早稲田店」「イトーヨーカドー食品館」が近いです。外食は、早稲田駅付近で、色々なジャンルの飲食店を楽しめます。また、おしゃれなお店が建ち並ぶ神楽坂も一駅隣りの距離なので、歩いても15分程度です(神楽坂駅まで)。

 前面道路

前面道路は、南側の早稲田通り(都道)です。車の通行量は、同じく都道で並行している「新目白通り」や「靖国通り」と比較すると、さほど多くありません。
ただ、早稲田大学が近いこともあり、学生街の趣もあるので、学生が騒ぎながら前の道路を通ることもあります。

 地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地は、昔は田んぼが広がっていた低湿地帯だった場所であり、近隣のボーリング調査の結果等をみても、基本的な地盤はいいとは言えません。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「早稲田町町会」の指定避難所は、「早稲田小学校」です。
水害時の避難所は、標高17mほどに位置する「牛込第二中学校」です。因みに、本マンションの敷地の標高は、14~15mです。(標高は、国土地理院地図による。)
「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地に浸水が発生する可能性はないようです。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「早稲田町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、最も安全な[1-25]件でした。基本的に安全な地域であると判定していいと思います。ただ、西方に少し行けば、高田馬場の影響で、少し犯罪件数が増える傾向にあるので、安全な地域の周縁部という認識でいるのがいいと思います。

 本マンションの評価

本マンションは、横浜が地盤の松尾工務店が分譲した中層マンションです。マンション建設に実績のある建設会社が自ら施工・分譲しており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックや防犯カメラも備えており、防犯面でも安心です。

○耐震性 中層13階建ての建物であること、建築会社が自ら分譲している物件であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ  モニター付オートロックや防犯カメラがあり、標準的なセキュリティを備えている。
○資産性 立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。


 本マンションの査定

「フォレスト早稲田レジデンス」の将来性・資産性としては、建物については、横長とまではいえませんが、縦に細長い訳でもない中層建物なので、心配は少ないです。ただ、地盤が悪い場所であることや学生たちの騒ぐ声等が聞こえる可能性があることがマイナスです。
また、このマンションの特徴である、建設会社が自ら施工・分譲しているという点ですが、以前、賃貸物件のオーナーが建設会社だった際に、自分がオーナーの建物なんだから、と分譲レベルの建物だったことがありました。建設会社のプライドのようなものを感じさせてくれる会社だったのですが、分譲の場合、チェック機能が働かないという面もあります。通常、分譲会社は、独自の品質管理基準に基づいた検査システムを有しており、建物の品質について欠陥がないかをチェックする機能を果たしています。分譲会社が施工している場合、このチェック機能が働かない可能性があります。
これらのマイナスポイントの分、高台の閑静な住宅街にある同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台の閑静な住宅街にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。