ジオ四谷坂町

物件名 ジオ四谷坂町
東京都新宿区四谷坂町11-6
交通 -都営新宿線「曙橋」駅 徒歩5分
-東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅 徒歩10分
-JR線「市ヶ谷」駅 徒歩11分
-JR線「四谷」駅 徒歩12分
敷地面積 1,109.47㎡ 用途地域 第一種住居地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上7階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成24年(2014年)2月 総戸数 46戸
駐車場 敷地内3台(身障者用1台含む)
駐輪場 自転車置場46台、バイク置場3台(内、ミニバイク2台)
新築分譲時売主 阪急不動産(株) 施工 (株)ピーエス三菱
設計・監理 (株)協立建築設計事務所・(株)ピーエス三菱
管理会社 (株)阪急ハウジングサポート
管理方式 日勤
学区域 小学校:四谷小学校、中学校:四谷中学校
避難所 四谷小学校(四谷坂町町会) ※水害時も同じ
附属設備 モニター付オートロック、防犯センサー、宅配ボックス
その他 ペット可

 地域の状況

「ジオ四谷坂町」は、新宿区四谷坂町の坂下にあるどっしりとした横長の形状の中層ブランド・マンションです。江戸時代の初期、この坂下の辺りに「蓮池」という大池があり、寛永の初め頃(1630年頃か)埋め立てられたようです。町屋が坂道に沿っていたために、「坂町」と呼ばれるようになったそうです。
本マンションの敷地周辺は、江戸時代、低地ながら武家屋敷街だったようです。
医療機関は、1㎞と少しのところに「東京女子医大病院」があり、2㎞弱の範囲に「国立国際医療センター」や「慶応病院」もあります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、南方に800mほどの区立四谷小学校の学区域です。新宿通りを渡らないといけませんが、通学路のほとんどはガードレールのある安心して歩ける道です。保育園は、公立だと「四谷こども園」、民間だと「ニチイキッズ曙橋保育園」、「メディキュアバンビーノ(等のフロンティアキッズ系列保育園)」が徒歩圏にあります。
生鮮食料品等の買い物は、曙橋駅近くの「三徳」、若しくは四谷三丁目駅近くの「丸正」を使うことになると思います。ちょっとした買物でしたら、三栄通りに「まいばすけっと」もあります。外食は、荒木町が近く、四谷にも歩けるので、色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

 前面道路

前面道路は、南側の幅員7.3m程の特別区道4​2​-​3​3​0号です。幅員はそれなりにありますが、車の通行量は少ない道です。

 地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地は、江戸時代の初期まで大池であった低地にあり、同じく低地にある近隣のボーリング調査の結果等をみても、基本的な地盤はあまり良くないと思われます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「四谷坂町」の指定避難所は、「四谷小学校」です。
水害時の避難所も同じです。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地周辺が0.1m~1.0m浸水する可能性があります。その対処法として「止水板」が入口付近に常備されています。エントランスの敷地入口や駐車場入口には、この止水板を差し込む溝があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「四谷坂町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、[0]件であり、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、阪急不動産が分譲したブランドマンションであり、地盤はあまりいいとはいえませんが、横長のどっしりとした形状の中層の建物をマンション建設に実績のある建設会社が施行しており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。築浅で、東日本大震災の後に竣工しているのも安心材料です。
また、モニター付オートロックや防犯センサーも備えており、防犯面でも安心です。

○耐震性 地盤はいいとはいえない土地だが、横長のどっしりした形状の7階建ての建物であること、東日本大震災のダメージを受けていないことから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ  モニター付オートロックや防犯センサーがあり、標準以上のセキュリティを備えている。
○資産性 立地、建物の品等、ブランド等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。


 本マンションの査定

「ジオ四谷坂町」の将来性・資産性としては、東日本大震災後に竣工のどっしりした形状の中層の建物、という点はいいですが、地盤が良いとはいえない土地であることが、マイナスです。水害の恐れも拭えないですし。
また、四谷坂町は北斜面(南側が高く北側が低い斜面)となっていますので、南側の眺望は望めません。北側は靖国通り沿いの高い建物が並んでいます。ただ、前面道路は7m超の幅員があるので、採光自体に問題はないと思います。
以上のマイナスポイントの分、同程度の高台(坂上)のマンションより安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台のマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。