グランエクレール市ケ谷

物件名 グランエクレール市ケ谷
所在地 東京都新宿区市谷仲之町2-3
交通 -都営新宿線 「曙橋」 駅 徒歩2分
―東京メトロ丸ノ内線 「四谷三丁目」 駅 徒歩9分
―都営大江戸線 「牛込柳町」 駅 徒歩10分
敷地面積  1,023.33㎡ 用途地域 第二種中高層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階地上4階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 昭和63年(1988年)10月 総戸数 13戸
駐車場 6台 駐輪場 自転車:0台
ミニバイク:0台
附属設備 モニター付オートロック 新築分譲時売主 (株)エム・エス・ディー
設計・監理 大成建設(株) 施工 堀内建設(株)、大成建設(株)
管理会社 (株)東急コミュニティー 管理方式
学区域 小学校:牛込仲之小学校
中学校:牛込第一中学校
避難所 牛込仲之小学校
その他

地域の状況

「グランエクレール市ケ谷」は、新宿区市谷仲之町にある低層のブランドマンションです。町名の由来は、この地域が江戸時代、尾張藩徳川家の上屋敷と河田町の別邸との中間にあった事から仲之町と呼ばれるようになったとのことです。江戸時代から、武家屋敷の建ち並んでいた、昔からの一等地でもあります。
市谷仲之町は、東西にまっすぐな道が3本通った、区画の整然とした住宅街です。曙橋駅周辺では、古い街並みや細い路地が残る街が多いですが、市谷仲之町は、その中で「閑静な住宅街」という印象が強いです。ただ、広い土地は、元々は寮や企業の研修所(会館)として使われ、最近では分譲マンションとなることが多く、町会がまとまりを保つのは難しい町でもあります。
本マンションから北西方に進み、コンフォガーデンを越えれば、「東京女子医大病院」があり、その北西方600mほどのところには、「国立国際医療センター」もあります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、町域内に区立牛込仲之小学校があり、大きな道を渡ることなく通学できます。保育園は、区立保育園となると少し離れますが、モンテッソーリ教育を行っている民間の保育園が近隣にあり、遠方からも車で送り迎えをする保護者がいるほど人気となっています。
生鮮食料品等の買い物は、北西方に500m弱の「三徳河田店」及び曙橋駅に近接している「三徳住吉店」がメインとなると思います。また、あけぼのばし通り商店街には「まいばすけっと」があります。外食は、あけぼのばし通り商店街にいくつかあります。それと、7分ほど歩いたところにある荒木町まで足を伸ばせば色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

前面道路

前面道路は、南側に面している特​別​区​道​ ​3​1​-​1​2​2​0号です。当該道路は、外苑東通りの合羽坂の交差点にあるセブンイレブンの北側から三徳河田町店の脇まで抜ける一方通行の道です。本マンションの前は、道路幅員4.9m~5.10mほどで、両側に「路側帯(歩行者用の通路)」の白線もあります。ただ、前面道路を東方(念仏坂方面)に進むと、道は狭くなり、念仏坂の上に差し掛かる箇所は、道幅が細い上に直角にカーブしており、通り抜けのタクシー等が通る際にはヒヤッとする場所でもあります。

地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地は、坂の途中にあり、地盤が良いとは判定できません。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「市谷仲之町」の指定避難所は、町域内にある「牛込仲之小学校」です。同町内には、新宿区防災センターもあります。この防災センターは、新宿区役所が被災して機能が停止した場合のバックアップ機能も担っており、本センターは町会のために存在する訳ではないですが、町内にあるのは安心です。高台で地盤もいい地域ですし、新宿区内でも安全な地域といっていいと思います。水害時の避難所は同様に「牛込仲之学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地の一部(東側)が0.2m~0.5m浸水する可能性があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「市谷仲之町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

本マンションの評価

本マンションの敷地は、東隣が公園、南接道となっており、将来的にも日当たりに問題はないと思われます。耐震性については、土地の地盤に問題はなく、建物も築年は少し古いものの、新耐震基準を満たしている低層建物であることから、地震等の際に大きな被害がでる可能性は低いものと推定されます。
モニター付オートロックも備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する市谷仲之町は、周辺では区画の整った閑静な住宅街です。高台にあり、水はけもよく、防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。前面道路を抜け道に使うタクシー等が少なくなれば、もっと高級感のある土地になると思います。

○耐震性 地盤のいい土地であること、4階建ての建物であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックがあり、標準的なセキュリティは備えている。
○資産性 立地、建物の品等等から、一定の需要が期待できる。前面道路が抜け道になっていることと、幹線道路である外苑東通りから50mも離れていないこと、築年が少し古いことが少しマイナス。


本マンションの査定

「グランエクレール市ケ谷」の将来性・資産性としては、駅やスーパー等も近い利便性から、今後も需要が見込めるマンションです。
スーパーゼネコンである大成建設が施工に関わっており、低層の建物であることと併せ、安心感があります。
ただ、立地は坂の途中であり、坂の地盤評価は難しいので、高台の平坦地と比較すると、やはり少しマイナスを付けざるを得ません。また、外苑東通り沿いではないですが、50mほどしか離れていないので、騒音等の影響が全くないとも言い切れません。部屋によっても影響は異なるので、マンション全体の評価とはできないですが、やはり多少のマイナスは認められます。
このマイナスポイントの分、外苑東通りから離れた高台の平坦地にある同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台の閑静な住宅街にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。