ローレルコート新宿タワー

物件名 ローレルコート新宿タワー
所在地 東京都新宿区富久町12-1
交通 -都営新宿線 「曙橋」 駅 徒歩5分
-東京メトロ丸ノ内線  「新宿御苑前」 駅 徒歩6分
敷地面積 4,285.53m2 用途地域 商業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造、地下2階地上32階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有、建物専有部分:区分所有権
築年月 平成14年(2002年)10月 総戸数 217戸
駐車場 122台(機械式120台、他来客用1台、身障者用1台)
駐輪場 自転車:217台、バイク:8台
新築分譲時売主 近鉄不動産(株) 設計・監理 鹿島建設(株)
施工 鹿島建設(株)、大日本土木(株)、(株)熊谷組共同企業体
附属設備 モニター付インターフォン、オートロック、宅配ボックス
管理会社 近鉄住宅管理(株) 管理方式 24時間有人管理
学区域 小学校:富久小学校、中学校:新宿中学校
避難所 この一画は、町会に所属していないため、指定避難所はありません。
その他 耐震構造(制振構造)、ペット可

 地域の状況

「ローレルコート新宿タワー」は、新宿区富久町にあるタワーマンションです。西側には「富久クロスコンフォートタワー」が隣接しています。北西には「さくら公園」、北に「東京都立総合芸術高等学校」があり、「新宿区立富久小学校」も至近です。敷地内には、生協の「ミニコープ富久店」や保育園の「エデュケアセンター・新宿」もあることから、利便性の高いマンションです。隣接する富久クロスには、「イトーヨーカドー食品館」もあるため、買い物に関しても非常に便利です。
この敷地は、江戸時代、東方の高台に現在も残る「自證院」の門前町及びそれに隣接する武家屋敷地だったと推定されます。
本マンションを中心にした1.2kmの同心円の中には、「東京女子医大病院」「国立国際医療センター」「慶応大学病院」があり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、北東に面する区道を渡らないといけないのですが、すぐ近くに区立富久小学校があります。保育園は、区立富久町保育園が徒歩5,6分のところにあり、敷地内にも認証保育園である「エデュケアセンター・新宿」があります。
生鮮食料品等の買い物は、敷地内にある生協の「ミニコープ富久店」または西隣にある富久クロスの敷地内にある「イトーヨーカドー食品館」がメインになるでしょう。曙橋駅から帰ってくる際には、靖国通り沿いに「まいばすけっと新宿住吉町店」もありますので、ちょっとした買い物なら使えると思います。外食は、近所では少ないですが、新宿御苑前や歩いて十数分の荒木町まで足を伸ばせば色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

 前面道路

前面道路は、北東側に面している幅員9m~12mほどの「特別区道 31-20号線」(東京医大通り)です。そんなに車の通行量が多い道ではないですが、中途半端に道幅があるためか、スピードを出している車を見かけることがあり、少し注意が必要です。

 地盤

【地震の際の揺れ】
中央開発株式会社が提供する「地盤情報ナビ」によると、地盤に類似性があると推定される南東に80mほどで行われたボーリング調査では、表土が2mほどあり、その下に粘土質の地層があり、N値(地盤の固さを表す数値:3以上あれば都心部の地盤としては普通に良い)は、深度7mほどまでは2程度にとどまっています。地盤がいいとはいえない場所です。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災と防犯について

【防災】
本マンションは、指定避難所が特に定まっていない状況です。すぐ近くにある東京都立総合芸術高等学校及び富久小学校は、区の規定によると市谷台町町会、住吉町共栄町会、富久北町会、富久町中町会、西富久町会、東富久町会の6町会の指定避難所となっています。マンションの管理組合は機能しているものの、現在はどこの町会にも属すことができない状況となっており、近い将来発生する可能性の高い大地震の際、避難が滞る可能性があります。
新宿区によると、町会に所属していない地域の住民は、「建物が損壊した場合は、近くの避難所に避難してください。」とのことです。指定された場所はないので、近くに避難するという対応を求められています。
水害時の避難所は、町会で指定されておらず、町域で指定されており、富久町の避難所は「富久小学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地の一部が0.2m~0.5m浸水する可能性があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「富久町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、マップのランクの中で2番目に少ない[26-67]件に止まっており、比較的安全な地域であるといえます。

タワーマンション

タワーマンションである本マンションの新築分譲時の階層別平均単価をみると、一番下の3階で57.5万円(平米当たり)、一番上の32階で91.56万円となっており、最上階は3階の1.59倍になります。また、上層階である30~32階の分譲価格平均単価は、10階以下の分譲価格平均単価の1.42倍になります。造りは同じなので、低層階の方がコストパフォーマンスがいいとも言えます。
【タワーのリスク】
〇地震時にエレベーターが止まる。
〇大規模修繕で高額な費用が掛かる。(特に外壁修繕の効率的な手法が確立されていない。)
等が挙げられますので、これらの点もよくご検討ください。

 本マンションの評価

本マンションは、近鉄不動産が手掛け、鹿島建設主導のJVが施工したタワーマンションであり、富久クロスとともに屹立する様は、この一画だけ別世界になったかのようです。鹿島建設の建築技術の粋を集めた高層建物が建設されており、大地震等の際も大きな被害は出ないものと推定されます。
また、モニター付オートロックや監視カメラも備えており、防犯面でも安心です。特に中層階以上では、外部からの侵入者もまずありえないでしょう。

○耐震性 地盤に多少の難がありますが、スーパーゼネコンが充分な対策を施していること等から、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックや監視カメラがあり、標準的なセキュリティは備えている。周囲から隔絶した建物立地であり、中層階以上への外部からの侵入はまずありえない。
○資産性・立地 立地、建物の品等、タワーマンションであること等から、一定の需要が期待できる。


 本マンションの査定

「ローレルコート新宿タワー」の将来性・資産性としては、スーパーゼネコンを始めとするJV(ジョイントベンチャー)によって施工された建物なので、タワーマンション・ブームの間は需要があると思います。
ただ、地盤は悪い場所です。基礎杭を長く打ち込むので、地盤が良い悪いはあまり関係ないという考え方もありますが、人間の技術で想定された安全が、ここのところ“想定外”の災害によって覆されてきたのを見ると、あまり人間の技術を過信するのもどうかという気がします。
そういう意味では、タワーマンション自体、そろそろ起こると言われている大地震を経て、問題が起きなかったことを見届けないと、安心かどうかの判断をするのは難しいです。その難しさの分、高台の平坦地にある低中層マンションと比較すると、リスクが認められます。(この場合のリスクは、危ないというリスクではなく、将来が分からないというリスクです。)
このリスクの分、高台の平坦地にある低中層マンションより多少安くても仕方がないのではないかと思っています。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。