パークコート神楽坂レゼリア

物件名 パークコート神楽坂レゼリア
東京都新宿区東五軒町1-6
交通 -東京メトロ東西線 「神楽坂」 駅 徒歩4分
-東京メトロ南北線 「飯田橋」 駅 徒歩10分
-都営地下鉄大江戸線 「牛込神楽坂」 駅 徒歩7分
敷地面積 2,603.59㎡ 用途地域 第二種中高層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地下1階地上7階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成26年(2014年)3月 総戸数 70戸
駐車場 28台(機械式14台、屋内平置き14台(うち身障者用1台・来客用1台)) 駐輪場 自転車:78台
バイク:5台
附属設備 モニター付オートロック、ベルボーイシステム 新築分譲時売主 三井不動産レジデンシャル(株)
設計・監理 三井住友建設(株) 施工 三井住友建設(株)
管理会社 三井不動産住宅サービス(株) 管理方式 通勤管理
学区域 小学校:江戸川小学校
中学校:牛込第三中学校
避難所 江戸川小学校
その他

 地域の状況

「パークコート神楽坂レゼリア」は、新宿区東五軒町にある中層マンションです。
東五軒町は、五軒町(現在の西五軒町)の東にあることから、この町名になりました。五軒町は、当時あった白鳥池を埋め立て、小日向馬場(江戸の市中にあった武士の馬術の練習場の一つ)を建設するために土をとった跡地を、この土取り工事の請負人5人に与えたことから、その名で呼ばれるようになりました。
本マンションの南方、道路距離1.3kmほどで「東京逓信病院」があります。その他、徒歩圏に多くの医院があり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、北方に400mも離れていないところにある「区立江戸川小学校」の学区域です。数年前の統合の危機を乗り越え、地域との絆もより深まったように見受けられます。保育園は、区立保育園として、北東500mほどのところに「東五軒町保育園」、南方1kmほどのところに「あいじつ子ども園」があり、東京都認証保育所の「アスク神楽坂保育園」が南方500mほどのところにあります。
生鮮食料品等の買い物は、早稲田通りに出て、飯田橋方面に行ってすぐの「神楽坂KIMURAYA」、または「セーヌよしや神楽坂店」がメインになるでしょう。外食は、言うまでもなく、神楽坂の多種多様な飲食店が楽しめます。

 前面道路

前面道路は、西側で接面する特別区道36-740号線で幅員63m~7.3mほどです。南側の特別区道36-640号線は幅員は5.5m~7.2mほど、東側の特​別​区​道​ ​3​6​-7​8​0号線は幅員は8mほどと、3方を道路に囲まれた敷地です。東西は、相生坂と呼ばれる、二つ平行した坂となっています。

 地盤

【地震の際の揺れ】
東京都土木技術センターによるボーリング調査のうち、本マンションのすぐ北側(もしくは西側)付近の地点では、表土のすぐ下の「関東ローム層」は薄く、N値(地盤の固さを表す数値:3以上あればいいとされる)も2~6程度と読み取れます。坂の上の高台部分と、坂下の昔白鳥池だった土地では、地盤の強度も大きく変わるので、詳細は個別にボーリング調査をしないと分かりません。坂の途中の物件の場合、主には物件が存する坂の途中の地盤が基準になります。(あまりいい地盤ではない可能性があります。)
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「東五軒町」の町会の指定避難所は、北方に400mも離れていないところにある「区立江戸川小学校」です。ただし、本マンションを含む区域は、新宿区が作成した「新宿区洪水ハザードマップ」によると、大雨の際の浸水予測で、0.2~0.5m浸水する危険性があるとされています。また、江戸川小学校を含む坂下の区域は、1~5mの浸水危険性があり、「東五軒町」の水害の際の避難所は、「津久戸小学校」となっています。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「東五軒町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、大手資本の会社が分譲し、マンション建設に実績のある建設会社が施工した中層マンションであり、東日本大震災の後に竣工していることからも、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックやセキュリティシステムを備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する場所は、坂の途中にあり、地盤にやや不安があるものの、医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。

○耐震性 マンション建設に実績のある建設会社が施工し、東日本大震災の後に竣工した建物であり、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックやセキュリティシステムがあり、標準レベル以上のセキュリティを備えている。
○資産性 立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。



本マンションの査定

「パークコート神楽坂レゼリア」の将来性・資産性としては、RC造建築物の施工実績のある会社によって施工された、どっしりとした横長の形状の中層の建物であることは安心できます。
ただ、立地は坂の途中であり、ボーリング調査の結果は問題がなさそうでしたが、坂の地盤評価は難しいので、高台の平坦地と比較すると、やはり少しマイナスを付けざるを得ません。
このマイナスポイントの分、高台の平坦地にある同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台の平坦地にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。