パークコート四谷

物件名 パークコート四谷
所在地 東京都新宿区大京町7-1
交通 -東京メトロ丸の内線 「四谷三丁目」 駅 徒歩5分
-JR総武線・中央線 「信濃町」 駅 徒歩9分
-都営大江戸線 「国立競技場」 駅 徒歩10分
敷地面積 1,745.10㎡ 用途地域 第一種中高層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地上5階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成15年(2003年)01月 総戸数 42戸
駐車場 14台(機械式9台、平置5台) 駐輪場 自転車:42台
バイク:2台
附属設備 モニター付オートロック、宅配ボックス 新築分譲時売主 三井不動産(株)
設計・監理 三井建設(株) 施工 三井建設(株)
管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:四谷第六小学校
中学校:四谷中学校
避難所 四谷第六小学校(大京町会)
その他  ペット可

 地域の状況

「パークコート四谷」は、新宿区大京町にある低層のブランド・マンションです。町名の由来は、四谷大番町と四谷右京町を合併する際に、一文字ずつとって「大京町」としたようです。大番は、江戸城等の警護を任される旗本の精鋭であり屋敷がありました。右京は、昔この辺りにあった屋敷の主人の名に因むようです。この地域は江戸時代から、武家屋敷の建ち並んでいた、昔からの一等地でもあります。
大京町は、南北に700mほど、東西に300mほどの比較的広い町域で、外苑西通りに西側を接しています。大通り沿いは、オフィスビルやマンションが建ち並び、「韓国大使館韓国文化院」から「慶応大学病院」まで伸びる南北の道沿いには小商店も見られるものの、大部分は低層マンションが建ち並び、戸建住宅も散見される住宅地域です。町内の(特に東西に延びる)道は、細い路地が多く、一方通行も多いため、車の通行はあまり多くありません。
本マンションの南方、歩いても10分かからないくらいの距離に、「慶応大学病院」があります。町域内にも、「林外科病院」があるなど、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、町域内に「区立四谷第六小学校」があり、大きな道を渡ることなく通学できます。この小学校は、地域の方の関わりが深く、天然芝の校庭も導入するなど面白い取り組みが多いことでも知られています。保育園は、区立保育園として、外苑東通りを渡ったところに「しなのまち子ども園」があり、町域内にも認可保育所である「新宿三つの木保育園 もりさんかくしかく」があります。
生鮮食料品等の買い物は、四谷三丁目駅に近接した「丸正本店」がメインになるでしょう。外食は、四谷三丁目駅付近及び四谷三丁目の交差点をはす向かいに渡ったところにある荒木町に色々なジャンルの飲食店があり、困ることはないと思います。
大変便利な大京町ですが、一番のウリは、「新宿御苑」及び「神宮外苑」が近いことだと思います。歩いて10分もしないで、新宿御苑や神宮外苑に入ることができ、日常の散歩コースとして使えます。御苑では、四季折々の花や木が楽しめますが、春の桜や秋の紅葉の鑑賞、そして冬、雪が降った後に広い芝生の上で大きな雪だるまを作ったり、雪合戦をすると、近くに住んでいて良かったと実感できると思います。「神宮外苑」でのジョギングも日課にできますね。

 前面道路

前面道路は、南側に面している特​別​区​道​ ​4​3​-​4​0号線です。区の管理幅員は、5.2~5.4mほどで、敷地のすぐ西側で行き止まりになっています。歩行者がすり抜けられるくらいの隙間は開いていますが、自転車で通るのも大変なくらいです。
東側に接面するのは、特​別​区​道​ ​4​3​-​3​0号線です。幅員は、3.6~3.9mほどで、こちらの道路側に入口があります。いずれも、ほとんど車は通りませんので、子どもの飛び出しが怖いファミリー層には、嬉しい環境だと思います。
ただ、大型の消防車が入ってくるのは難しい場所です。

 地盤

【地震の際の揺れ】
東京都土木技術センターによるボーリング調査が、本マンションから半径300m以内で数箇所行われており、そのうちの近い、また地質的にも近似性のあると思われる2地点では、表土のすぐ下は「関東ローム層」であり、N値(地盤の固さを表す数値:3以上あればいいとされる)も4~6以上あると読み取れることから、基本的な地盤に問題はないと推定されます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「大京町」の指定避難所は、町域内にある「四谷第六小学校」です。「慶応大学病院」も小学校の隣りにありますし、JRに架かる橋を渡ることができれば、「神宮外苑」が広がっていますので、安心して避難できると思います。
「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地が浸水する可能性は想定されていません。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「大京町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、三井不動産が分譲したブランドマンションであり、地盤のいい土地に、低層の建物が建設されており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックや防犯窓センサーも備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する大京町は、高台にあり、水はけもよく、防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。

○耐震性 地盤のいい土地であること、5階建ての建物であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックや防犯窓センサーがあり、標準的なセキュリティは備えている。
○資産性 立地、建物の品等、分譲会社のブランド等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。


 本マンションの査定

「パークコート四谷」の将来性・資産性としては、閑静な住宅街にありながら、スーパー等も近い利便性も併せ持ち、今後も需要が見込めるマンションです。ブランドマンションであることも、メリットです。
耐震面でも高台の平坦地といえる場所にあり、RC造建築物の施工実績のある会社によって施工された、低層の建物であることも安心できます。
車でのアクセスに少し難があるという面がマイナスでしょうか。車を使わない方には関係ない、という考え方もありますが、大災害の際には、周りの道路が狭いことは避難困難性にも繋がりますし、消防車の到着を遅らせる原因にもなりますので、マイナスがないとは言えないと思っています。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。