パークハウスセントリエ

物件名 パークハウスセントリエ
所在地 東京都新宿区若松町31−3
交通 -都営大江戸線 「若松河田」 駅 徒歩2分
―東京メトロ東西線「早稲田」 駅 徒歩9分
敷地面積 709.53㎡ 用途地域 商業地域・第一種住居地域
構造・規模 鉄骨鉄筋コンクリート造
地上14階建
総戸数 58戸(店舗2戸含む)
築年月 平成19年(2007年)3月 権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
駐車場 11台(内、1台店舗専用) 駐輪場 自転車:56台
バイク:4台
附属設備 防犯窓センサー、モニター付きインターホン、宅配BOX 新築分譲時売主 三菱地所(株)
設計・監理 (株)三輪設計事務所 施工 (株)フジタ
管理会社 三菱地所コミュニティーサービス(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:余丁町小学校
中学校:新宿中学校
避難所 余丁町小学校(若松町町会)
その他  ペット可

 地域の状況

「パークハウスセントリエ」は、新宿区若松町にある駅近の14階建て中高層ブランドマンションです。牛込台地の高台にあり、江戸時代は武家屋敷の敷地であった由緒ある土地です。
本マンションの南方すぐに「東京女子医大病院」、北西に400mほどに「国立国際医療センター」があります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、マンションの玄関を出たところにある道路沿い、右(西)方に400mほどで区立余丁町小学校があります。通学路は、ガードレールもしっかりある道路が通学路となるので、安全といえるでしょう。保育園は、区立保育園の「原町みゆき保育園」や認可保育園である「至誠会保育園」「新宿いるま保育園」があり、認証保育園の「フロンティアキッズ河田町」も近いです。「新宿いるま保育園」は、病児保育も行っています。また、「フロンティアキッズ」は、学童クラブも充実しています。新宿区の小学校では、年間200円で、夕方まで学校にいることのできる「放課後子どもひろば」も実施されているので、小学生のいるファミリーには安心です。
生鮮食料品等の買い物は、並びにある「ライフ若松河田駅前店」がメインになるでしょう。また、コンビニやドラッグストアも近所にあります。外食は、近所にはあまりないですが、1kmと少し移動すれば、南に荒木町、西に東新宿(歌舞伎町・大久保地区)があり、色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

 前面道路

前面道路は、南側に面している幅員18mほどの「特別区道 31-880号線」です。車の通行量は、さほど多くはないですが、途切れることもないです。両側の歩道もしっかり整備された標準的な道路です。

 地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地は、高台の平坦地にあり、同じく高台にある近隣のボーリング調査の結果等をみても、基本的な地盤は良いと思われます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「若松町」の指定避難所は、400mほど西方にある余丁町小学校です。水害時の避難所も同じく余丁町小学校です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地の一部が0.5m~1.0m浸水する可能性があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「若松町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25件]に止まっており、安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、三菱地所が分譲したブランドマンションです。マンションの立地は地盤のいい牛込台地の上にあるのですが、建物の建設時期が当時民事再生法を申請した準大手ゼネコンのフジタ(本マンションの施工会社)の再建中にあたります。ただ、経営難の時期に比べれば、再建中の方がまともな仕事が期待できると思いますし、三菱地所の監理能力も含めて、特に問題がないと判断します。
また、オートロックや防犯窓センサーも備えており、防犯面でも安心です。
本マンションの敷地は、台地上の平坦な場所にあり、江戸時代から武家屋敷であった由緒ある土地です。防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。

○耐震性 地盤のいい土地であること、準大手ゼネコンが施工していること等から、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○安心安全 モニター付きインターホンや防犯窓センサーがあり、標準以上のセキュリティを備えている。
○資産性 立地、建物の品等、分譲会社のブランド等から、一定の需要が期待できる。


 本マンションの査定

「パークハウスセントリエ」の将来性・資産性としては、昔からの一等地、かつ台地上である立地、準大手ゼネコン施工のブランドマンションとマイナスがないように見えます。
このマンションの弱点は、敷地がいびつなため、ペンシルビルのような細長い建物を2棟建て、エキスパンションジョイントで繋げています。地震の際、建物が大きく揺れると少し心配です。
立地も、ファミリーには少し騒々しい場所かな、という気がします。“閑静な住宅街”とは、とても言えないエリアです。
これらの点で、㎡単価は少し手頃になっています。(というか、手頃になっていなかったら、買ってはいけないと思います。)
周辺の高級マンションと比較すると手頃感がありますが、立地自体は非常にいいところなので、資産価値が相場を外れて大きく下がるということは考えにくい物件です。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。