プラウド新宿御苑エンパイア

物件名 プラウド新宿御苑エンパイア
所在地 東京都新宿区大京町28-1
交通 -都営大江戸線 「国立競技場」 駅 徒歩5分
-JR総武線・中央線 「千駄ヶ谷」 駅 徒歩6分
-JR総武線・中央線 「信濃町」 駅 徒歩8分
-東京メトロ丸の内線 「四谷三丁目」 駅 徒歩11分
-東京メトロ丸の内線 「新宿御苑前」 駅 徒歩12分
敷地面積 1,958.65㎡ 総戸数 93戸
用途地域 第一種中高層住居専用地域・近隣商業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造地下2階地上13階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成22年(2010年)06月
駐車場 86台(機械式83台、平置2台、身障者用1台)
駐輪場 自転車:100台、バイク:9台
新築分譲時売主 野村不動産(株)
施工 大成建設(株) 設計・監理 大成建設(株)
管理会社 野村不動産パートナーズ(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:四谷第六小学校
中学校:四谷中学校
避難所 四谷第六小学校
附属設備 集会室兼マルチルーム、24時間セキュリティシステム
その他 ペット可、免震構造(ハイブリッドTASS構法)

 地域の状況

「プラウド新宿御苑エンパイア」は、新宿区大京町にある中層マンションです。町名の由来は、四谷大番町と四谷右京町を合併する際に、一文字ずつとって「大京町」としたようです。大番は、江戸城等の警護を任される旗本の精鋭であり屋敷がありました。右京は、昔この辺りにあった屋敷の主人の名に因むようです。この地域は江戸時代から、武家屋敷の建ち並んでいた、昔からの一等地でもあります。
大京町は、南北に700mほど、東西に300mほどの比較的広い町域で、本マンションの前面道路でもある外苑西通りに西側を接しています(本マンションは、外苑西通りの西側に飛び地となっていますが)。大通り沿いは、オフィスビルやマンションが建ち並び、韓国大使館韓国文化院から慶応大学病院まで伸びる南北の道沿いには小商店も見られるものの、大部分は低層マンションが建ち並び、戸建住宅も散見される住宅地域です。町内の(特に東西に延びる)道は、細い路地が多く、一方通行も多いため、車の通行はあまり多くありません。
本マンションの東方に道路距離400mほどで、「慶応大学病院」があります。町域内にも、「林外科病院」があるなど、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、外苑西通りを渡らないといけないのですが、町域内に「区立四谷第六小学校」があります。この小学校は、地域の方の関わりが深く、天然芝の校庭も導入するなど面白い取り組みが多いことでも知られています。保育園は、大京町の交差点を渡ってすぐのところに認可保育所である「新宿三つの木保育園 もりさんかくしかく」があります。区立保育園は、外苑西通りを渡り大京町を横断し、外苑東通りも渡ったところに「しなのまち子ども園」があります。
生鮮食料品等の買い物は、少し遠いですが、四谷三丁目駅に近接した「丸正本店」がメインになるでしょう。外食は、半径1km圏内に四谷三丁目駅付近及び荒木町、新宿御苑前、千駄ヶ谷、信濃町等があり、多種多様な飲食店が楽しめます。
大変便利な大京町ですが、一番のウリは、新宿御苑及び神宮外苑が近いことだと思います。歩いて7,8分で、新宿御苑や神宮外苑に入ることができ、日常の散歩コースとして使えます。御苑では、四季折々の花や木が楽しめますが、春の桜や秋の紅葉の鑑賞、そして冬、雪が降った後に広い芝生の上で大きな雪だるまを作ったり、雪合戦をすると、近くに住んでいて良かったと実感できると思います。神宮外苑でのジョギングも日課にできますね。

 前面道路

前面道路は、東側に面している幅員24mほどの外苑西通り(環状4号線)です。関東大震災後の1927年に決定された環状道路計画の一つである外苑西通りですが、本マンションの900mほど北から先には進めません(現在、延伸工事が進んでいますが、900mほど延びるにとどまります。)。そのため、他の環状道路に比べると、交通量は少なめです。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「大京町」の指定避難所は、町域内にある「四谷第六小学校」です。「慶応大学病院」も小学校の隣りにありますし、JRに架かる橋を渡ることができれば、神宮外苑が広がっていますので、安心して避難できると思います。
水害時の避難所も同様に「四谷第六小学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの前面道路(南側)が0.2m~0.5m浸水する可能性があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「大京町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 地盤

【地震の際の揺れ】
東京都土木技術センターによるボーリング調査が本マンションの120mほど南で行われており、深度6m近くまで埋土となっています。N値(地盤の固さを表す数値)が3の地層が深度2mほどで表れる他は、震度8mほどまでN値が2程度地層です。坂下である立地からいっても、地盤はいいとはいえません。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 本マンションの評価

本マンションは、野村不動産が分譲したブランドマンションであり、免震構造の中層の建物が建設されており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。防災面・医療面でも安心な施設が近所にあります。
また、モニター付オートロックや防犯カメラも備えており、防犯面でも安心です。
ただ、本マンションが位置する場所は、坂下にあり、地盤が良いとはいえません。

○耐震性 免震構造の中層建物であること、スーパーゼネコンの施工であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックや防犯カメラがあり、標準的なセキュリティは備えている。
○資産性 立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。


 本マンションの査定

「プラウド新宿御苑エンパイア」の将来性・資産性としては、ブランドマンションであることもあり、今後も需要は見込めます。
スーパーゼネコンによって施工された、免震構造の中高層の建物であることは安心できます。
ただ、立地は坂下であり、ボーリング調査の結果からも地盤がいい場所ではありません。また、外苑西通り沿いであり、新宿通りや外苑東通りと比較すれば車の通行量は少ないとはいえ、騒音・粉塵等の影響が考えられます。
このマイナスポイントの分、外苑西通りから離れた高台の閑静な住宅街にある同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台の閑静な住宅街にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。