サンクタス四谷・曙橋ルーセンシティ

物件名 サンクタス四谷・曙橋ルーセンシティ
所在地 東京都新宿区住吉町8-13
交通 -都営新宿線 「曙橋」 駅 徒歩1分
―東京メトロ丸ノ内線 「四谷三丁目」 駅 徒歩7分
―都営大江戸線 「若松河田」 駅 徒歩11分
敷地面積 1,092.74m² 用途地域 商業地域、第一種住居地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造地下1階地上7階建 権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成17年(2005年)9月 総戸数 43戸
駐車場 16台 駐輪場 自転車44台
ミニバイク12台
附属設備 モニター付インターホン、トランクルーム、宅配BOX 新築分譲時売主 オリックス不動産(株)(旧:オリックス・リアルエステート)
設計・監理 (有)アートフォルム 施工 東海興業(株)
管理会社 (株)大京アステージ 管理方式 日勤
学区域 小学校:牛込仲之小学校
中学校:牛込第一中学校
避難所 富久小学校(住吉町共栄町会)
その他 ペット可

 地域の状況

「サンクタス四谷・曙橋ルーセンシティ」は、新宿区住吉町にある中層マンションです。この町域は、1952年まで「市谷谷町」という名でしたが、谷が続くと紛らわしいことと、住みよい町にという願いを込めて「住吉町」と改称されました。
住吉町は、靖国通りとあけぼのばし通り沿いの商店街を中心とした町です。都心に近く、新宿の繁華街も徒歩圏という立地ですが、下町的な雰囲気の残る街です。夏の祭りでは、神輿や盆踊りも行い、防犯活動も、年末だけでなく、毎週防犯パトロールを行っており、活動的でまとまりのある町会です。
あけぼのばし通り商店街を抜けると、「東京女子医大病院」があり、その北西方600mほどのところには、「国立国際医療センター」もあります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、学区域に区立牛込仲之小学校があり、商店街や外苑東通りの歩道が通学路です。保育園は、区立富久町保育園が台町坂を登って南西に入ったところにあります。その他には、西に200mほどのところに「ニチイキッズ曙橋」がありますし、モンテッソーリ教育を行っている民間の保育園「フロンティアキッズ」も近隣にあり、こちらは遠方からも車で送り迎えをする保護者がいるほど人気となっています。
生鮮食料品等の買い物は、少し小さいですが、「三徳住吉店」が西に60mほどのところにあります。また、あけぼのばし通り商店街には「まいばすけっと」があります。外食は、曙橋駅周辺にいくつかあります。それと、5,6分ほど歩いたところにある荒木町まで足を伸ばせば色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

 前面道路

前面道路は、南側に面している幅員約7mの特別区道 31-1200号です。
前面道路は、あけぼのばし通り商店街に抜ける車が、結構なスピードで通る場合があり、小さい子どもや老人は注意が必要です。

 地盤

【地震の際の揺れ】
住吉町8付近で数箇所行われているボーリング調査の結果を見ると、表土が盛土で、その下は砂質等の地層であると読み取れ、N値(地盤の固さを表す数値:3以上あればいいとされる)も3未満が多く地盤はあまり強固ではないと思われます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションが所属する「住吉町共栄町会」の指定避難所は、西に600mほどのところにある「富久小学校」です。当町会の防災倉庫は、本マンションのすぐ目の前にあり、夏の祭りでは神酒所にもなります。
水害時の避難所も同様に「富久小学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、住吉町交差点付近で、1.0m~5.0mの浸水の恐れがあり、その場合、本マンションの敷地の一部も1.0m~2.0m浸水する可能性があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「住吉町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、大手資本が分譲したものの、施工したゼネコンは2013年に倒産しています。
ドアにはモニター付インターフォンが付き、防犯カメラも備えており、防犯面でも安心です。靖国通りの本道から一番近いところで25mほどしか離れていないため、窓を開けっ放しにすると車の音がうるさいかもしれません。ガソリンスタンドも近いため、匂いに敏感な方は気になる可能性があります。
本マンションが位置する住吉町は、商店街を抱える活気ある街ですが、本マンションは商店街のはずれにあり、喧騒とは無縁です。駅に近く、防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。

○耐震性 地盤もあまりよくない場所で、かつ、施工したゼネコンが倒産しているのは気になりますが、分譲会社は大手資本であり、いい加減な工事は許していないと信じましょう。まだ築15年未満の中層の建物であり、建物が倒壊するような大きな損害は出ないと思います。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ ドアにモニター付インターフォンが付き、防犯カメラも設置されており、標準的なセキュリティは備えています。
○資産性・立地 利便性は非常に高い。立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。


 本マンションの査定

「サンクタス四谷・曙橋ルーセンシティ」の将来性・資産性としては、施工した「東海興業」が2013年4月に破産しています。1997年7月に会社更生法を申請し、このマンションの竣工と同じ2005年に更生手続きが完了したのですが、また破産に追い込まれたようです。このリスクをどう見るかですが、更生手続きが終わるころに受注していた案件という意味では、問題のない可能性が高いと思います。破産する時期と建設時期が重なっていると、何かと憶測を招くものですが、復活したところでの仕事なので、まぁ大丈夫でしょう。
ただ、ここの地盤はあまり良くないと思われ、建物もそれなりに縦に長い形状です。非常に大きな地震が発生した場合には、多少のリスクを感じます。また、靖国通り沿いといってもいい立地です。車の音等の影響が多少はある可能性があります。
このマイナスポイントの分、靖国通りから離れた高台の住宅街にある同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台の閑静な住宅街にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。