サンアリーナ市谷仲之町

物件名 サンアリーナ市谷仲之町
所在地 東京都新宿区市谷仲之町1-3
交通 -都営新宿線 「曙橋」 駅 徒歩4分
-東京メトロ丸ノ内線 「四谷三丁目」 駅 徒歩11分
敷地面積 840.37㎡ 用途地域 第二種中高層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階地上6階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成26年(2014年)7月 総戸数 21戸
駐車場 4台 駐輪場 自転車:29台
ミニバイク:1台
附属設備 モニター付オートロック 新築分譲時売主 (株)サンピア
設計・監理 (株)アークピア 施工 斎藤工業(株)
管理会社 日本ハウズイング(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:牛込仲之小学校
中学校:牛込第一中学校
避難所 牛込仲之小学校
その他  ペット可、宅配ボックス

地域の状況

「サンアリーナ市谷仲之町」は、新宿区市谷仲之町にある中層マンションです。町名の由来は、この地域が江戸時代、尾張藩徳川家の上屋敷と河田町の別邸との中間にあった事から仲之町と呼ばれるようになったとのことです。江戸時代から、武家屋敷の建ち並んでいた、昔からの一等地でもあります。
市谷仲之町は、東西にまっすぐな道が3本通った、区画の整然とした住宅街です。曙橋駅周辺では、古い街並みや細い路地が残る街が多いですが、市谷仲之町は、その中で「閑静な住宅街」という印象が強いです。ただ、広い土地は、元々は寮や企業の研修所(会館)として使われ、最近では分譲マンションとなることが多く、町会がまとまりを保つのは難しい町でもあります。
本マンションから北西方に進み、コンフォガーデンを越えれば、「東京女子医大病院」があり、そのまた北西方600mほどのところには、「国立国際医療センター」もあります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。小学校は、町域内に区立牛込仲之小学校があり、大きな道を渡ることなく通学できます。保育園は、区立保育園となると少し離れますが、モンテッソーリ教育を行っている民間の保育園が近隣にあり、遠方からも車で送り迎えをする保護者がいるほど人気となっています。
生鮮食料品等の買い物は、北方に300m弱の「三徳河田店」及び曙橋駅に近接している「三徳住吉店」がメインとなると思います。また、あけぼのばし通り商店街には「まいばすけっと」があります。外食は、あけぼのばし通り商店街にいくつかあります。それと、7分ほど歩いたところにある荒木町まで足を伸ばせば色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

前面道路

前面道路は、北側に面している特​別​区​道​ ​3​1​-​1​2​2​0号です。当該道路は、外苑東通りの合羽坂の交差点にあるセブンイレブンの北側から三徳河田町店の脇まで抜ける一方通行の道です。本マンションの前は、道路幅員3.3m~4.8mほどで、両側に「路側帯(歩行者用の通路)」の白線もあります。ただ、前面道路の東側では、道は狭くなり、念仏坂の上に差し掛かる箇所は、道幅が細い上に直角にカーブしており、通り抜けのタクシー等が通る際にはヒヤッとする場所でもあります。

地盤

【地震の際の揺れ】
本物件の南西側隣地は7mほど一段下がっており、段丘の端に位置していることから、この段差の下(建物の基礎)部分の地盤は良くないと思われます。この段差部分の一部は新宿区の指定する「急傾斜地崩壊危険区域」及び「液状化の可能性がある地域」に含まれています。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「市谷仲之町」の指定避難所は、町域内にある「牛込仲之小学校」です。同町内には、新宿区防災センターもあります。この防災センターは、新宿区役所が被災して機能が停止した場合のバックアップ機能も担っており、本センターは町会のために存在する訳ではないですが、町内にあるのは安心です。高台で地盤もいい地域ですし、新宿区内でも安全な地域といっていいと思います。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地が浸水する可能性は想定されていません。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「市谷仲之町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

本マンションの評価

本マンションは、株式会社サンピアが分譲した中層の建物です。また、モニター付オートロックや防犯カメラも備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する市谷仲之町は、周辺と比較しても区画の整った閑静な住宅街です。高台にあり、水はけもよく、防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。前面道路を抜け道に使うタクシー等が少なくなれば、もっと高級感のある土地になると思います。

○耐震性 段丘の端に位置すること及びこの場所が水が出やすい箇所であることから地盤は悪い。しかし、杭打ち工法によって支持層まで到達していること及び東日本大震災のダメージを受けていない中層建物であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高いと判断する。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックや監視カメラがあり、標準的なセキュリティは備えている。
○資産性 立地、建物の品等・築年等から、一定の需要が期待できる。前面道路が抜け道になっていること及び段丘の端に位置していることが少しマイナス。


本マンションの査定

「サンアリーナ市谷仲之町」の将来性・資産性としては、閑静な住宅街にありながら、スーパーや商店街等も近い利便性も併せ持ち、今後も需要が見込めるマンションです。
マンション建築にそれなりに実績のある会社によって施工された、まだ築浅の中層の建物であることは安心できます。
ただ、立地は段丘の端であり、この崖部分は、「急傾斜地崩壊危険区域」に指定され、崖下部分は、「液状化の可能性がある地域」であり、水が出るため工事が大変な土地であるので、それなりにリスクはあると思います。
このリスクの分、高台の平坦地にある同レベルのマンションより安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台の平坦地にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。