ザ・パークハウス市谷甲良町

物件名 ザ・パークハウス市谷甲良町
東京都新宿区市谷甲良町2-26
交通 -都営大江戸線「牛込柳町」駅 徒歩5分
-都営大江戸線「牛込神楽坂」駅 徒歩7分
-東京メトロ東西線「神楽坂」駅 徒歩11分
敷地面積 1526.90㎡ 用途地域 第一種住居地域・商業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上5階地下1階建 権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成29年(2017年)1月 総戸数 49戸
駐車場 敷地内9台(身障者用1台含む) 駐輪場 自転車置場52台
ミニバイク置場3台
附属設備 モニター付オートロック、宅配ボックス 新築分譲時売主 三菱地所レジデンス(株)
設計・監理 (株)アーキフォルム 施工 (株)熊谷組
管理会社 三菱地所コミュニティ(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:市谷小学校
中学校:牛込第一中学校
避難所 牛込第一中学校
牛込第三中学校(水害時)
その他 内廊下、ライブラリーラウンジ、防災倉庫(1F)と共用倉庫(3階~5階)、ペット足洗い場

 地域の状況

「ザ・パークハウス市谷甲良町」は、新宿区市谷甲良町の高台にあるどっしりとした横長の形状の低中層ブランド・マンションです。町名の由来は、江戸時代、加賀町に住んでいた徳川家の老女・栄順尼の拝領地であった甲良町が、幕府の大棟梁・甲良豊前に譲られ屋敷地となったことに因んだものです。江戸時代から、武家屋敷の建ち並んでいた、昔からの一等地でもあります。 市谷甲良町は、2区画のみの狭い町です。マンションの建ち並ぶ中に戸建住宅も混在する住宅地域です。市谷柳町交差点を西方に向かい、600mほどに進むと「東京女子医大病院」があり、その北西方600mほどのところには、「国立国際医療センター」もあります。また、「清和病院」や「柳町病院」なども近くにあり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。小学校は、北方に100mほどの区立市谷小学校が学区域です。大久保通りを渡らないといけませんが、近いのは何より安心です。保育園は、600mほど西に「原町みゆき保育園」、750mほど北に「弁天町保育園」があります。
生鮮食料品等の買い物は、市谷柳町交差点に近接している「よしや柳町店」がメインになるでしょう。交差点の近くには、薬局や100円ショップもあり、買い物は便利です。外食は、近所にいくつかあります。それに加え、1.3kmほど外苑東通りを南に行ったところにある荒木町まで足を伸ばせば色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

 前面道路

前面道路(エントランスに面した道路)は、東側の幅員3.5m程の特別区道34-110号です。細い道路ですが、加賀町から北に抜ける道路が少ないので、この道はそれなりに通行量があります。車は少ないですが、特に朝・夕は、市谷小や牛込一中の通学路として子供達が結構通ります。
駐車場入口は、南側の幅員5.4m程の特別区道34-100号です。こちらの道路の方が東側道路より広いですが、西も東も行き止まりの道なので、人も車も通行量の少ない生活道路です。

 地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地は、高台にあり、同じく高台にある近隣のボーリング調査の結果等をみても、基本的な地盤は良いと思われます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「市谷甲良町」の指定避難所は、「牛込第一中学校」です。
水害時の避難所は「牛込第三中学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地が浸水する可能性はありません。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「市谷甲良町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、[0]件であり、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、三菱地所が分譲したブランドマンションであり、地盤のいい土地にある低層の建物を中堅ゼネコンの熊谷組が施行しており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックや防犯カメラも備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する市谷甲良町は、地歴もいい閑静な住宅街です。高台にあり、水はけもよく、防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。

○耐震性 地盤のいい土地であること、横長のどっしりした形状の5階建ての建物であること、東日本大震災のダメージを受けていないことから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)

○セキュリティ  モニター付オートロックや防犯カメラがあり、標準的なセキュリティは備えている。

○資産性 立地、建物の品等、ブランド等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。



 本マンションの査定

「ザ・パークハウス市谷甲良町」の将来性・資産性としては、昔からの一等地、かつ台地上である立地、東日本大震災後に竣工した中堅ゼネコン施工のどっしりした低中層の建物、とマイナス要素のないマンションです。価格がここから大きく上昇するのは難しいかもしれませんが、資産価値の下落の可能性の低い物件だと思います。
私の考える「ベストマンション」の一つです。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。