マンション評価の考え方

分譲マンションというのは、完全に自分のものかというと中途半端な面がありますよね。

所有権として購入していても、ペットを飼えるかどうかは管理組合の規約によるし、共用部分に係る工事は勝手にできない。建て替えるなんて、全居住者の5分の4以上の賛成を集めないといけない。等々、ままならないことがあります。

となると、マンションは資産か?という疑問が湧きます。別の言い方をすると、資産として保有するためにはどのような形態がいいのか、ということです。よく言われていることですが、全国に11万棟ほどある分譲マンションのうち、建て替えを成功させたのは200棟弱だそうです。ということは、資産価値がゼロどころか、建て替えられなければマイナス評価となるようなマンションも出てくるでしょう。

マンションの建て替えが議論されるようになる築40年以上の物件を所有するのは、リスクが高いかもしれません。

ただ、築古のマンションの中でも管理組合がしっかりとコミュニケーションを取っていて、耐震工事等も済ませたようなマンションは非常にお買い得となっています。築年の古さに引っ張られて、せっかく高い金を掛けて行った耐震補強工事の分の価値的な回復が認められないからです。耐震補強工事を済ませた築古物件はお買い得だと思います。

また、容積率に余裕のある物件なら、建て替えの可能性がありますから、その権利を買うつもりで、築古物件を買うという手もあるかもしれません。

話がそれましたが、マンションは、あくまで立地の利便性等を重視して、一時的に(数年間か十数年間か)住むために購入するべきものであり、その出口戦略(一定期間後の売却)まで考えに入れておくべきということです。