ブランズ新宿富久町

 

物件名 ブランズ新宿富久町
所在地 東京都新宿区富久町1‐9
交通 -都営新宿線 「曙橋」 駅 徒歩5分
-東京メトロ丸ノ内線 「四谷三丁目」 駅 徒歩7分
敷地面積 759.37m2 用途地域 商業地域/第一種住居地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上7階建 総戸数 28戸
築年月 平成24年(2012年)8月 権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
駐車場 なし(身障者用1台) 駐輪場 自転車:42台
ミニバイク:3台
附属設備 モニター付インターフォン、オートロック、宅配ボックス 新築分譲時売主 東急不動産(株)
設計・監理 (株)ビッグプランニング 施工 大豊建設(株)
管理会社 (株)東急コミュニティ 管理方式 日勤
学区域 小学校:富久小学校
中学校:新宿中学校
避難所 都立総合芸術高等学校及び富久小学校
その他 トランクルーム、ペット可

 地域の状況

「ブランズ新宿富久町」は、新宿区富久町にある中層のブランドマンションです。靖国通りから坂を上ったところに位置し、西に500mほど行くと、「イトーヨーカドー食品館」や生協の「ミニコープ富久店」があり、曙橋駅方面には「まいばすけっと」もあります。
この敷地は、江戸時代、物件の西方に現在も残る「自證院」の並びのお寺の敷地だったと推定されます。
本マンションを中心にした1.2kmの同心円の中には、「東京女子医大病院」「国立国際医療センター」「慶応大学病院」があり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、すぐ近くに区立富久小学校があります。保育園は、北に500mほどのところに区立富久町保育園があり、西に500㎡ほどのところに認証保育園である「エデュケアセンター・新宿」、富久クロス敷地内の「富久ソラのこども園」があり、東に350mほどのところに認可保育園の「ニチイキッズ曙橋」もあります。
生鮮食料品等の買い物は、曙橋駅近くの「三徳」、上述の「ミニコープ富久店」「イトーヨーカドー食品館」が近所にあり、非常に便利な立地となります。曙橋駅から帰ってくる際には、靖国通り沿いに「まいばすけっと新宿住吉町店」もありますので、ちょっとした買い物なら使えると思います。外食は、近所では少ないですが、歩いて十分ほどの荒木町まで足を伸ばせば色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

 前面道路

前面道路は、北西・南西側に面している幅員5mほどの「特別区道 31-610号線」です。近所の方の車と宅配便の車以外はほとんど通らない落ち着いた道路です。
靖国通りから20mほどしか離れていないので、靖国通りの影響(騒音・粉塵等)がある可能性があります。

 地盤

【地震の際の揺れ】
当該物件付近には公開されているボーリング調査はないのですが、同じ台地上にある複数のボーリング調査の結果を見ると、N値(地盤の固さを表す数値)が3以上ある地点が多いので、都内の高台としての平均的な地盤であり、問題はないと推定されます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災について

【防災】
本マンションがある「東富久町会」の指定避難所は、西方に300mほど歩いたところにある「区立富久小学校」及び「都立総合芸術高等学校」です。避難場所も、新宿御苑まで700mほどと近く、安全な地域であるといえます。
また、「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地が浸水する可能性は想定されていません。
水害時の避難所は、町会で指定されておらず、町域で指定されており、富久町の避難所は「富久小学校」です。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「富久町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、マップのランクの中で2番目に少ない[26-67]件に止まっており、比較的安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、東急不動産が手掛けたブランドマンションで、中層のどっしりした建物が東日本大震災の後に竣工しており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックや防犯センサーも備えており、防犯面でも安心です。
ただ、部屋によっては、西側にある善慶寺のお墓が見えるのが気になります。

○耐震性 高台に位置するので地盤は悪くないですし、東日本大震災のダメージを受けていない2012年の竣工であること等から、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックや防犯センサーがあり、標準的なセキュリティは備えている。
○資産性・立地 立地、建物の品等、ブランドマンションであること等から、一定の需要が期待できる。
南西側に寺があり、お墓がみえる可能性がある。


 本マンションの査定

「ブランズ新宿富久町」の将来性・資産性としては、スーパー等も近い利便性から、今後も需要が見込めるマンションです。ブランドマンションであることも、メリットです。マンション建築に実績のある会社によって東日本大震災後に竣工した、どっしりとした横長の形状の中層の建物であることは安心できます。
ただ、立地は坂の途中であり、ボーリング調査の結果は問題がなさそうでしたが、坂の地盤評価は難しいので、高台の平坦地と比較すると、やはり少しマイナスを付けざるを得ません。また、靖国通り沿いではないですが、20mほどしか離れていないので、騒音・粉塵等の影響が全くないとも言い切れません。部屋によっても影響は異なるので、マンション全体の評価とはできないですが、やはり多少のマイナスは認められます。更に、部屋によってはお墓ビューとなり、ぐっと価格が下がる可能性があります。
これらのマイナスポイントの分、靖国通りから離れた高台の平坦地にある同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台の閑静な住宅街にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。