ブリリア新宿余丁町

物件名 ブリリア新宿余丁町
所在地 東京都新宿区余丁町11-12
交通 -都営大江戸線 「若松河田」 駅 徒歩4分
-都営新宿線 「曙橋」 駅 徒歩12分
敷地面積 1,858.02㎡ 用途地域 第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地上5階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成19年(2007年)07月 総戸数 37戸
駐車場 19台(機械式18台、平置式1台) 駐輪場 自転車:74台
バイク:5台
附属設備 モニター付オートロック、宅配ボックス 新築分譲時売主 東京建物(株)
設計・監理 戸田建設(株) 施工 戸田建設(株)
管理会社 (株)東京建物アメニティサポート 管理方式 日勤
学区域 小学校:余丁町小学校
中学校:新宿中学校
避難所 余丁町小学校(余丁町)
その他  ペット可

 地域の状況

「ブリリア新宿余丁町」は、新宿区余丁町にある低層のブランドマンションです。町名の由来は、江戸時代、御旗組屋敷の横町(路地)が四条(4本)あったことから「東大久保四丁目」と俗称されたのに因みます。明治時代に、四の文字が”死”に繋がると現在の”余”の字に改め、大久保も取り外し、現在の「余丁町」となったとのことです。
余丁町は、斜めに余丁町通り(都道302号線の支線)が貫き、その上、外苑西通りの延伸工事が終盤を迎え、X字状の大通りに分断されています。町域の多くは、戸建住宅及び低層マンションが建ち並ぶ住宅地域です。
本マンションは、元々財閥家の屋敷(本家ではないと思います)の敷地でした。江戸時代も武家屋敷が建ち並んでいた、地歴も申し分のないエリアです。
本マンションから半径600m圏内には、「東京女子医大病院」や「国立国際医療センター」があり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、職安通りを渡らないといけませんが、すぐ近くに「区立余丁町小学校」があります。保育園は、「至誠会保育園」が一番近くにあります。区立保育園となると少し離れますが、モンテッソーリ教育を行っている民間の保育園が隣接する河田町にあり、遠方からも車で送り迎えをする保護者がいるほど人気となっています。
生鮮食料品等の買い物は、若松河田駅そばの「ライフ若松河田駅前店」及び「丸正東新宿店」がメインになるでしょう。外食は、近所には数軒あるだけですが、半径1.2km以内には荒木町や東新宿駅から先の韓国料理店街、早稲田駅周辺の学生街があり、色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

 前面道路

前面道路は、北西側に面した、幅員4.3m~4.8mほどの特​別​区​道​ ​3​1​-​8​1​0号線です。居住者関係の車しか通らないくらい通行量の少ない静かな住宅地の路地です。

 地盤

東京都土木技術センターによるボーリング調査が、本マンションの敷地のすぐ北で行われており、その地点では、表土のすぐ下は「関東ローム層」であり、N値(地盤の固さを表す数値:3以上あればいいとされる)も5以上あると読み取れることから、基本的な地盤に問題はないと推定されます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「余丁町」の指定避難所は、「余丁町小学校」です。
水害時の避難所は「富久小学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地の一部が0.2m~0.5m浸水する可能性があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「余丁町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、東京建物が分譲したブランドマンションであり、地盤のいい土地に、低層の建物が建設されており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックや監視カメラも備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する余丁町は、戸建住宅及び低層マンションが中心の閑静な住宅街です。高台にあり、水はけもよく、防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。

○耐震性 地盤のいい土地であること、5階建ての建物であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックや監視カメラがあり、標準的なセキュリティは備えている。
○資産性 立地、建物の品等、分譲会社のブランド等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。



本マンションの査定

「ブリリア新宿余丁町」の将来性・資産性としては、閑静な住宅街にありながら、スーパー等も近い利便性も併せ持ち、今後も需要が見込めるマンションです。ブランドマンションであることも、メリットです。
高台の平坦地で、地歴も良く、マンション建築に実績のある会社によって施工された、どっしりとした横長の形状の低中層の建物であることは安心できます。
住環境としては、マイナス要素の見当たらないマンションです。価格がここから大きく上昇するのは難しいかもしれませんが、資産価値の下落の可能性の低い物件だと思います。
加賀町や仲之町の奥にあり、東日本大震災の後に竣工していれば、私の考える「ベストマンション」の一つとなっていました。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。