ブリリアンコート神楽坂

 

物件名 ブリリアンコート神楽坂
東京都新宿区岩戸町5-1
交通 -都営大江戸線「牛込神楽坂」駅 徒歩2分
-東京メトロ東西線「神楽坂」駅 徒歩5分
-東京メトロ東西線・南北線・有楽町線「飯田橋」駅 徒歩7分
-JR中央・総武線「飯田橋」駅 徒歩8分
敷地面積 731.39m² 用途地域 商業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上13階建 権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成23年(2011年)8月 総戸数 52戸(管理事務室1戸含む)
駐車場 10台 駐輪場 自転車置場61台
ミニバイク置場3台バイク置場2台
附属設備 モニター付オートロック、防犯カメラ、宅配ボックス 新築分譲時売主 大栄不動産(株)
設計・監理 (株)長谷建築設計事務所 施工 (株)合田工務店東京本店
管理会社 長谷工コミュニティ(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:愛日小学校
中学校:牛込第三中学校
避難所 愛日小学校(岩戸町町会)
水害時は津久戸小学校
その他 ペット可

 地域の状況

「ブリリアンコート神楽坂」は、大久保通り沿いにある13階建ての中層マンションです。本マンションのある岩戸町という名称の由来は、アメノウズメノミコトが神楽を舞って天岩戸を開いた神話を引き合いに、岩戸が神楽の上にあるとの洒落で命名されたという説があります。
医療機関は、東方600mほどのところに「JCHO東京新宿メディカルセンター(旧東京厚生年金病院)」があり、神楽坂を通り抜けた外堀の南側に「日本歯科大学附属病院」や「東京逓信病院」があります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、大久保通りを西へ350mほど行ったところにある「新宿区立愛日小学校」の学区域です。大久保通りを渡らなくてはなりませんが、歩道も整備されているので、通学路のほとんどは安心して歩ける道です。愛日小学校は平成29年に新しい校舎が完成しました。保育園は、愛日小学校の向かい側に区立の「あいじつ子ども園」があります。私立ですと、「ほっぺるランド牛込」や「アスク」系列の保育園が徒歩圏にあります。
生鮮食料品等の買い物は、「よしやSainE神楽坂店」、「大野屋牛肉店」、「キッチンコート神楽坂店」、「まいばすけっと牛込神楽坂駅西店」等選択肢が豊富にあります。外食は、徒歩圏である、神楽坂で色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

 前面道路

前面道路は、南側の大久保通りです。

 地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地は、神楽坂上という交差点の近くにあります。坂上という名が付いていますが、標高は16mほどです。近隣のボーリング調査の結果等をみても、基本的な地盤はいいとは言えません。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「岩戸町町会」の指定避難所は、「愛日小学校」です。
水害時の避難所は「津久戸小学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地で、0.2m~0.5mの浸水が発生する可能性があるようです。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「岩戸町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、大栄不動産が分譲した中層マンションです。大栄不動産はブリリアンコート以外では、三菱地所のザ・パークハウスシリーズのいくつかの物件や野村不動産のプラウドシリーズのいくつかの物件等で共同売主となっています。施工は合田工務店で、東京支店はマンションの施工が中心ですが、香川県では「高松空港国際線旅客ターミナル」、「たかまつミライエ」等の官公庁施設、公立学校、工場、医療福祉施設等の広い分野での実績があります。
また、モニター付オートロックやセキュリティシステムも備えており、防犯面でも安心です。

○耐震性 中層13階建ての建物であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ  モニター付オートロックやセキュリティシステムがあり、標準以上のセキュリティを備えている。
○資産性 立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。



 本マンションの査定

「ブリリアンコート神楽坂」の将来性・資産性としては、RC造建築物の施工実績のある会社によって施工された、まだ築浅の中層の建物であることは安心できます。
ただ、地盤はあまり良くないと思われ、建物も縦に長い形状です。非常に大きな地震が発生した場合には、多少のリスクを感じます。また、外堀通りや目白通り等に比較したら交通量は少ないとはいえ、それなりに交通量のある大久保通り沿いです。車の音等の影響が多少はある可能性があります。
このマイナスポイントの分、大久保通りから離れた高台の住宅街にある同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台の閑静な住宅街にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。