セントラルレジデンス外苑西通り

物件名 セントラルレジデンス外苑西通り
所在地 東京都新宿区大京町24−2
交通 -東京メトロ丸の内線 「四谷三丁目」 駅 徒歩8分
-東京メトロ丸の内線 「新宿御苑前」 駅 徒歩9分
-都営大江戸線「国立競技場」駅 徒歩9分
-JR総武線 「千駄ヶ谷」 駅 徒歩10分
敷地面積 1,374.01㎡ 用途地域 近隣商業地域・第一種住居地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成26年(2014年)2月 総戸数 60戸
駐車場 18台(機械式10台、平置7台、福祉対応1台)
駐輪場 自転車:61台(スライド式60台)、バイク:4台
附属設備 モニター付オートロック、防犯センサー 新築分譲時売主 住友不動産(株)
設計・監理 (株)大林組 施工 (株)大林組
管理会社 住友不動産建物サービス(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:四谷第六小学校
中学校:四谷中学校
避難所 四谷第六小学校
その他  ペット可、冷蔵対応の宅配ボックス

 地域の状況

「セントラルレジデンス外苑西通り」は、新宿区大京町にある中層マンションです。町名の由来は、四谷大番町と四谷右京町を合併する際に、一文字ずつとって「大京町」としたようです。大番は、江戸城等の警護を任される旗本の精鋭であり屋敷がありました。右京は、昔この辺りにあった屋敷の主人の名に因むようです。この地域は江戸時代から、武家屋敷の建ち並んでいた、昔からの一等地でもあります。
大京町は、南北に700mほど、東西に300mほどの比較的広い町域で、本マンションの前面道路でもある外苑西通りに西側を接しています。大通り沿いは、オフィスビルやマンションが建ち並び、「韓国大使館韓国文化院」から「慶応大学病院」まで伸びる南北の区道沿いには小商店も見られるものの、大部分は低層マンションが建ち並び、戸建住宅も散見される住宅地域です。町内の(特に東西に延びる)道は、細い路地が多く、一方通行も多いため、車の通行はあまり多くありません。
本マンションの南方450mほどで、「慶応大学病院」があります。町域内にも、「林外科病院」があるなど、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、町域内に「区立四谷第六小学校」があり、大きな道を渡ることなく通学できます。この小学校は、地域の方の関わりが深く、天然芝の校庭も導入するなど面白い取り組みが多いことでも知られています。保育園は、区立保育園として、北方に新宿通りを渡ったところに「大木戸こども園」、東方に外苑東通りを渡ったところに「しなのまち子ども園」があり、町域内にも400mほどしか離れていないところに認可保育所である「新宿三つの木保育園 もりさんかくしかく」があります。
生鮮食料品等の買い物は、四谷三丁目駅に近接した「丸正本店」がメインになるでしょう。外食は、徒歩10分圏内に四谷三丁目駅付近及び荒木町、新宿御苑前、千駄ヶ谷等があり、多種多様な飲食店が楽しめます。
大変便利な大京町ですが、一番のウリは、「新宿御苑」及び「神宮外苑」が近いことだと思います。歩いて7,8分で、新宿御苑や神宮外苑に入ることができ、日常の散歩コースとして使えます。御苑では、四季折々の花や木が楽しめますが、春の桜や秋の紅葉の鑑賞、そして冬、雪が降った後に広い芝生の上で大きな雪だるまを作ったり、雪合戦をすると、近くに住んでいて良かったと実感できると思います。「神宮外苑」でのジョギングも日課にできますね。

 前面道路

前面道路は、西側に面している外苑西通り(環状4号線)です。関東大震災後の1927年に決定された環状道路計画の一つである外苑西通りですが、本マンションの800mほど北から先には進めません(現在、延伸工事が進んでいますが、900mほど延びるにとどまります。)。そのため、他の環状道路に比べると、交通量は少なめです。

 地盤

【地震の際の揺れ】
付近のボーリング調査を見ても、東京都心部の標準的な高台の地盤の固さがある場所です。人工の玉川上水や渋谷川が付近を流れていたと推測されますが、地形的には台地上に存するため、悪い地盤ではないと思われます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「大京町」の指定避難所は、町域内にある「四谷第六小学校」です。「慶応大学病院」も小学校の隣りにありますし、JRに架かる橋を渡ることができれば、神宮外苑が広がっていますので、安心して避難できると思います。
「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地が浸水する可能性は想定されていません。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「大京町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、大手資本の会社が分譲し、スーパーゼネコンが施工した中層マンションであり、地盤に問題があるような立地でもなく、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
※ この程度の建物でスーパーゼネコンが施工会社になることは珍しいです。崖上マンション等で擁壁工事も行うような場合以外、この近辺でも見当たりません。
また、モニター付オートロックやセキュリティシステムを備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する場所は、高台にあり、水はけもよく、防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。

○耐震性 スーパーゼネコンが施工した建物であり、かつ東日本大震災の後に竣工しているので、そのダメージもなく、建物に損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
※スーパーゼネコンだって不良工事を行うことがあるじゃないか、と言われますとその通りなのですが、施工会社の実績としては問題がないので、このように推定しています。
○セキュリティ モニター付オートロックやセキュリティシステムがあり、標準レベル以上のセキュリティを備えている。
○資産性 立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。


本マンションの査定

本マンションの分譲時価格は、低層階が平米単価で@90万円台前半ほどで、上層階が平米単価@110万円ほどでした。部屋の向きや広さによっても単価は異なりますが、平均値としての価格です。当マンションが竣工した平成26年2月は、前年9月に2020年の東京オリンピック開催も決まり、不動産価格が上昇傾向にあった時期です。
現時点(2019年7月)では、分譲時の価格を30%~40%上回る価格で売りに出ることも多いですが、築年も浅く、ブランドもあり、新宿御苑や神宮外苑にも近接しているという立地もあるので人気は衰えないと思います。価格は、最近は少しマーケットが落ち着いてきたとはいえ、しばらくの間、現在の水準を維持するのではないでしょうか。
他のマンションとの比較という面では、外苑西通り沿いであること等から、閑静な住宅街にある同レベルのマンションと比較すると、将来的な資産価値は多少落ちる可能性があると思っています。
ただ、外苑西通りの影響が少ないであろう東側等の部屋は、立地及び建物の品等から見ても、資産価値は落ちづらいでしょう。
また、本マンションを建設するための工事中に作業員が死亡するという痛ましい事故があった件について、不動産価値としてどう判断するかは難しいところです。この件を知ってしまった場合に、他との競合で、ケチのついていない他の物件に需要が流れることもあり得るので、影響がゼロとは言い難いですが、工事中の事故であり、事件性はなく、本来的にはマイナス査定の要素とはなりません。
※この作業員にはご冥福をお祈りいたします。あくまで不動産の評価の問題として記載していることをご理解頂ければ幸いです。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。