シティハウス新宿戸山

物件名 シティハウス新宿戸山
所在地 東京都新宿区戸山1-2-7
交通 -都営大江戸線 「若松河田」 駅 徒歩4分
-東京メトロ東西線 「早稲田」 駅 徒歩9分
-東京メトロ副都心線 「東新宿」 駅 徒歩12分
敷地面積 941.13㎡(うち私道負担分5.50㎡含む) 用途地域 第一種住居地域、商業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造地下1階地上6階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成23年(2011年)02月 総戸数 40戸
駐車場 15台(機械式14台、身障者用平置1台) 駐輪場 自転車:53台
バイク:4台
附属設備 モニター付オートロック、駐車場入口電動シャッター 新築分譲時売主 住友不動産(株)
設計・監理 (株)陣設計 施工 前田建設工業(株)
管理会社 住友不動産建物サービス(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:早稲田小学校
中学校:新宿中学校
避難所 早稲田大学戸山キャンパス
その他 ペット可

 地域の状況

「シティハウス新宿戸山」は、新宿区戸山一丁目にある中層のブランドマンションです。国立国際医療センターの敷地の道路を挟んで隣にあります。江戸時代、この辺りには尾張藩下屋敷「戸山山荘」があり、これは、現在も名前の残る水戸徳川家の「後楽園」に優る、江戸最大規模、かつ豪華な庭園だったといいます。
戸山一丁目は、西半分が「国立国際医療センター」、「早稲田大学戸山キャンパス」等の大型施設の用に供されているのに対して、東半分は隣接する若松町と同様の小規模な戸建住宅が建ち並ぶ住宅街です。
先にも触れましたが、「国立国際医療センター」に隣接し、南西に歩いて10分もしないで「東京女子医大病院」があります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、歩いて10分以上かかりますが、新宿区内でも人気の「区立早稲田小学校」の学区域です。保育園は、病時・病後時保育も行っている認可保育所の「新宿いるま保育園」が西に300mほどにあり、自転車なら、区立保育園やモンテッソーリ教育を行っている保育園なども通園可能です。
生鮮食料品等の買い物は、若松河田駅のそばにある「ライフ若松河田駅前店」がメインになるでしょう。外食は、大久保通り沿いに広がる若松商店街に数軒あるほかは、早稲田駅の方に足を延ばせば色々なジャンルの飲食店を楽しめます。
また、都立戸山公園のすぐ近くなので、春にはきれいな桜を堪能できます。この戸山公園は、四季折々の草木も楽しめますが、サッカーや野球などのボールを使った遊びができる広場があることも親にはありがたい点です。都会にありがちな柵に囲まれた狭いスペースではなく、開放感のある土の上でサッカーやキャッチボールができます。その他、公園内にはジャブジャブ池もありますし、公園に隣接して図書館もあります。ファミリーには、非常にありがたい環境です。

 前面道路

前面道路は、西側で接面している特​別​区​道​ ​3​2​-​6​0号線で、幅員は9.4mほどです。対面2車線の道路でガードレールのある歩道が整備されています。北に進むと国立感染症研究所のところで左にカーブして、狭くなった戸山公園の中の道を通って明治通りにぶつかります。多くの車はカーブしてすぐの信号で右折して諏訪通りに抜けますが、車の通行量は多くありません。
敷地の北側で接面している道路は特​別​区​道​ ​3​2​-​8​0号線で、区の管理幅員は15mほどです。東に進むと、折れ曲がりながら夏目坂通りに抜けます。この道も、居住者関係の車くらいしか通らず、通行量は少ないです。

 地盤

【地震の際の揺れ】
坂の途中であり、坂は地盤が複雑で評価は難しいのですが、良いと判定するのは難しいと思います。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「戸山一丁目」の指定避難所は、町域内にある「早稲田大学戸山キャンパス」です。
水害時の避難所は「余丁町小学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地の一部が0.2m~0.5m浸水する可能性があります。この浸水は「内水氾濫」を想定したものなので、1時間当たり50㎜を超えるようなゲリラ豪雨の際にはマンホールに近付かないようにしましょう。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「戸山一丁目」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、マップのランクの中で2番目に少ない[26-67]件に止まっており、比較的安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、住友不動産が分譲したブランドマンションであり、高台の土地に、どっしりとした横長の中層の建物が建設されており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックや監視カメラも備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する戸山一丁目は、「国立国際医療センター」や「早稲田大学」が町域内にあり、「戸山公園」もすぐ近くにあるなど、防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。

○耐震性 地盤がいいとはいえませんが、どっしりとした横長の形状の6階建ての建物であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックや監視カメラがあり、標準的なセキュリティは備えている。
○資産性 立地、建物の品等、分譲会社のブランド等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。


 本マンションの査定

「シティハウス新宿戸山」の将来性・資産性としては、大病院やスーパー等が近い利便性から、今後も需要が見込めるブランドマンションです。
マンション建築に実績のある会社によって施工された、どっしりとした横長の形状の中層の建物であることは安心できます。
ただ、立地は坂の途中であり、高台の平坦地と比較すると、マイナスを付けざるを得ません。また、国立医療センターが道路を挟んで向かい側にあり、急な病気等の際には安心ですが、救急車等の出入りも多く、サイレン音等はそれなりにすると思います。。
これらのマイナスポイントの分、高台の閑静な住宅街にある同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台の閑静な住宅街にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。