シティハウス四谷三丁目

物件名 シティハウス四谷三丁目
所在地 東京都新宿区富久町8-18
交通 -都営新宿線 「曙橋」 駅 徒歩6分
-東京メトロ丸の内線 「四谷三丁目」 駅 徒歩7分
敷地面積 575.9㎡ 用途地域 商業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地下1階地上13階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成24年(2012年)09月 総戸数 71戸
駐車場 11台(機械昇降式10台、身障者用1台) 駐輪場 自転車:80台
バイク:4台(うちミニバイク1台)
附属設備 モニター付オートロック、駐車場入口電動シャッター 新築分譲時売主 住友不動産(株)
設計・監理 三井住友建設(株) 施工 三井住友建設(株)
管理会社 住友不動産建物サービス(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:四谷小学校
中学校:四谷中学校
避難所 富久小学校及び都立総合芸術高等学校(東富久町会)
その他 ペット可

 地域の状況

「シティハウス四谷三丁目」は、新宿区富久町の靖国通り沿いに建つ中層のブランドマンションです。富久町の南側を靖国通りが東西に横断しており、本マンションは靖国通りの南側、同町の南端に位置しています。富久町の地名は、明治時代に町が成立した時、「久しく富む町」にするという住民の願いから命名されたといわれています。
本マンションの敷地の辺りは、江戸時代、北方の高台に現在も残る「自證院」が広い敷地だった頃の門前通り沿いにあった武家屋敷地だったと推定されます。
本マンションを中心にした1.2kmの同心円の中には、「東京女子医大病院」「国立国際医療センター」「慶応大学病院」があり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、学区域に指定されているのは「四谷小学校」であり、人気の小学校ですが、距離がある上に大通りも渡る必要があります。すぐ近くに「区立富久小学校」があり、こちらを“選択”するという方法もありますが、こちらでも靖国通りは渡る必要があります。保育園は、南に300mほどのところに「区立大木戸子ども園」があり、北西に300mほどのところに認証保育園である「エデュケアセンター・新宿」があります。
生鮮食料品等の買い物は、北西300mほどのところにある生協の「ミニコープ富久店」または富久クロスの敷地内にある「イトーヨーカドー食品館」がメインになるでしょう。曙橋駅から帰ってくる際には、靖国通り沿いに「まいばすけっと」もありますので、ちょっとした買い物なら使えると思います。外食は、近所では少ないですが、新宿御苑前や歩いて十数分の荒木町まで足を伸ばせば色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

 前面道路

前面道路は、北側に面している幹線道路の靖国通りです。南側は西から東へ一方通行の特別区道 42-60号です。区の管理幅員は5.2mほどです。この道路は、付近の住民・商店関係の車しか入ってこず、通行量は少ないです。

 地盤

【地震の際の揺れ】
東京都土木技術センターによるボーリング調査が、西に80mほどの地点で行われており、当該地点の表土のすぐ下は「粘土」であり、N値(地盤の固さを表す数値:3以上あればいいとされる)は深度6m超まで2程度となっています。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。


 防災・防犯について

【防災】
本マンションが属する「東富久町会」の指定避難所は、町域内にある「富久小学校」及び「都立総合芸術高等学校」です。本マンションが位置する富久町は、町会が三つに分かれ、かつ大規模開発によって生まれた「富久クロス」により町会の活動に難しさが増しました。
水害時の避難所も同様に「富久小学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地が1.0m~2.0m浸水する可能性があります。また、「新宿区地震ハザードマップ」によると、本マンションの敷地付近は“液状化”の危険があるとされています。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「富久町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、マップのランクの中で2番目に少ない[26-67]件に止まっており、比較的安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、住友不動産が分譲したブランドマンションであり、中層の建物が東日本大震災の後に建設されており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックや防犯センサーも備えており、防犯面でも安心です。
本マンションの立地の買い物利便性、外食の多様性、医療面の安心感には非常に高いものがあります。

○耐震性 地盤はあまりいいとはいえないが、東日本大震災のダメージを受けていない築浅の中層建物であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックや防犯センサーがあり、標準的なセキュリティは備えている。
○資産性 立地、建物の品等、分譲会社のブランド等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。靖国通り沿いなので、騒音・粉塵等の可能性は否定できない。



本マンションの査定

「シティハウス四谷三丁目」の将来性・資産性としては、駅やスーパー等がほどほど近いところにある利便性から、今後も需要が見込めるブランドマンションです。
マンション建築に実績のある会社によって施工された、東日本大震災の後に竣工した中高層の建物であることは安心材料です。
ただ、ここは窪地であり、敷地付近のボーリング調査の結果からも地盤がいい場所ではないと判定できます。更に、浸水や液状化の恐れのある場所に指定されており、災害危険度の高い土地です。
また、靖国通り沿いなので、その騒音・粉塵等の影響も考えられます。住環境より、利便性を重視して選ぶ方向けの物件です。
これのマイナスポイントの分、靖国通りから離れた高台の平坦地にある同レベルのマンションよりそれなりに安くないと、手を出してはいけないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。