シティタワー四谷

物件名 シティタワー四谷
所在地 東京都新宿区舟町1-8
交通 -東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅 徒歩2分
―都営新宿線「曙橋」駅 徒歩5分
―東京メトロ南北線「四ツ谷」駅 徒歩11分
―JR中央線(快速)「四ツ谷」駅 徒歩12分
敷地面積 1,829.41m² 用途地域 商業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地下2階地上25階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成16年(2004年)03月 総戸数 163戸
駐車場 104台(内ハイルーフ36台、身障者用1台) 駐輪場 自転車 203台
バイク10台
附属設備 コンシェルジュ、ゲストルーム、モニター付オートロック 新築分譲時売主 住友不動産(株)
設計・監理 (株)アド都市建築事務所、住友建設(株) 施工 住友建設(株)
管理会社 住友不動産建物サービス(株) 管理方式 24時間有人管理
学区域 小学校:四谷小学校
中学校:四谷中学校
避難所 四谷ひろば
その他 ペット可(細則有)

 地域の状況

「シティタワー四谷」は、新宿区舟町にあるタワーマンションです。町名の由来は、江戸初期、現在も残る全勝寺付近の杉林から、船板を作る杉材を伐り出していたことから付いた「舟板横町」という通り名にちなんだようです。江戸時代は、武家屋敷及び寺の建ち並んでいた地区です。
舟町は、外苑東通りに斜めに縦断され、大通りから北側の地区では、一本入ると狭い路地の住宅街(店舗や事務所も混在しています)が広がります。南側の地区は、荒木町の飲食店街の一画を占めています。
本マンションから外苑東通り沿いに1kmほど南に進むと「慶應義塾大学病院」があり、その逆、北方に1.3kmほどのところには、「東京女子医科大学病院」もあります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、新宿通りを渡らなくてはなりませんが、区立四谷小学校が700m弱東方にあります。保育園は、四谷小学校に併設された「四谷子ども園」があります。
生鮮食料品等の買い物は、四谷三丁目の交差点近くの「丸正本店」がメインとなると思います。また、自転車圏の富久クロスにイトーヨーカドーがありますので、たまにそちらに足を延ばすのもいいと思います。外食は、本マンションの東側に広がる荒木町及び大通り沿いにも飲食店が建ち並んでいますので、困ることはないでしょう。

 前面道路

前面道路は、西側に面している外苑東通り(環状3号線)です。また、東側に幅員5.5mほどの「特​別​区​道​ ​4​2​-​2​6​0号線」が接しています。

 地盤

【地震の際の揺れ】
東京都土木技術センターによるボーリング調査が南に100m超の場所で行われており、表土から「関東ローム層」となっており、N値(地盤の固さを表す数値:3以上あればいいとされる)も4以上あると読み取れることから、敷地の基本的な地盤に問題はないと推定されます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「舟町」の指定避難所は、西に200mと少し離れた四谷四丁目にある「四谷ひろば」です。昔、四谷第四小学校であった小学校跡地であり、「東京おもちゃ美術館」があることでも知られています。
水害時の避難所も変わらず「四谷ひろば」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地の南東側道路の一部が0.5m~1.0m浸水する可能性があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「舟町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 タワーマンション

タワーマンションである本マンションの新築分譲時の階層別平均単価をみると、一番下の2階で85.58万円(平米当たり)、一番上の25階で146.5万円となっており、最上階は2階の1.77倍になります。また、上層階である23~25階の分譲価格平均単価は、10階以下の分譲価格平均単価の1.65倍になります。造りは同じなので、低層階の方がコストパフォーマンスがいいとも言えます。
【タワーのリスク】
〇地震時にエレベーターが止まる。
〇大規模修繕で高額な費用が掛かる。(特に外壁修繕の効率的な手法が確立されていない。)

 本マンションの評価

本マンションは、住友不動産が分譲したタワーマンションであり、この周辺のランドマークともいえる存在感があります。地盤のいい土地でもあり、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックや監視カメラも備えており、防犯面でも安心です。特に中層階以上では、外部からの侵入者もまずありえないでしょう。
ただ、幹線道路である外苑東通り沿いに位置しており、低層階では、騒音や粉塵が気になるかもしれません。

○耐震性 地盤のいい土地であること、大手分譲会社が開発した建物であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックや監視カメラがあり、標準的なセキュリティは備えている。
○資産性 立地、建物の品等、分譲会社のブランド、タワーマンションであること等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。



 本マンションの査定

「シティタワー四谷」の成約価格は、過去1年ほどの期間で、低層階で平米単価@110万円前後。高層階は平米単価@130万円前後です。
将来性・資産性としては、マンション建設に実績のある会社によって施工された建物なので、タワーマンション・ブームの間は需要があると思います。
ただ、タワーマンション自体、そろそろ起こると言われている大地震を経て、問題が起きなかったことを見届けないと、建物として安心かどうかの判断をするのは難しいです。その難しさの分、高台の平坦地にある低中層マンションと比較すると、リスクが認められます。(この場合のリスクは、危ないというリスクではなく、将来が分からないというリスクです。)
また、外苑東通り沿いという住環境としてはマイナスを付けざるを得ないポイントもあります。
このリスクやマイナスの分、高台の平坦地の閑静な住宅地にある低中層マンションより多少安くても仕方がないのではないかと思っています。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。