クレヴィア神楽坂

物件名 クレヴィア神楽坂
東京都新宿区西五軒町4-1
交通 -東京メトロ東西線 「神楽坂」 駅 徒歩6分
-東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」 駅 徒歩7分
-都営地下鉄大江戸線 「牛込神楽坂」 駅 徒歩10分
敷地面積 1,111.53㎡ 用途地域 準工業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地上9階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成25年(2013年)9月 総戸数 44戸
駐車場 3台(内1台身障者用) 駐輪場 自転車:70台
バイク:4台
附属設備 モニター付オートロック、宅配ボックス 新築分譲時売主 伊藤忠都市開発(株)
設計・監理 木内建設(株) 施工 木内建設(株)
管理会社 伊藤忠アーバンコミュニティ(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:江戸川小学校
中学校:牛込第三中学校
避難所 江戸川小学校
その他 ペット可

 地域の状況

 「クレヴィア神楽坂」は、新宿区西五軒町にある中層マンションです。
西五軒町は、元々「五軒町」だったのですが、東五軒町がこの町の東にできたことから、西を付けてこの町名になりました。五軒町は、当時あった白鳥池を埋め立て、小日向馬場(江戸の市中にあった武士の馬術の練習場の一つ)を建設するために土をとった跡地を、この土取り工事の請負人5人に与えたことから、その名で呼ばれるようになりました。
本マンションの南方、道路距離1.6kmほどで「東京逓信病院」があります。その他、徒歩圏に多くの医院があり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、北西方に100mも離れていないところにある「区立江戸川小学校」の学区域です。数年前の統合の危機を乗り越え、地域との絆もより深まったように見受けられます。保育園は、区立保育園として、東方400mほどのところに「東五軒町保育園」があり、東京都認証保育所の「ソラスト神楽坂」が西方400mほどのところにあります。
生鮮食料品等の買い物は、江戸川橋の交差点にある「コモディイイダ江戸川橋店」、または、早稲田近くの「神楽坂KIMURAYA」、または「セーヌよしや神楽坂店」がメインになるでしょう。近所には、「地蔵通り商店街」もあり、惣菜にも困ることはないと思います。外食は、言うまでもなく、神楽坂の多種多様な飲食店が楽しめます。

 前面道路

前面道路は、南側に面している特​別​区​道3​6​-​4​6​0号です。当該道路は、西から東への一方通行です。東側の私道とも接面しています。本マンションの前は、道路幅員7.5m~7.6mほどで、両側に「路側帯(歩行者用の通路)」の白線もあり、ガードレールも設置されています。前面道路は、通行量は多くはないですが、近所の工場・作業所の業務用の車両が通ります。

 地盤

【地震の際の揺れ】
このエリアは、いわゆる「低地」です。河川によって台地が削られ、何度もの氾濫等を経て土砂が堆積した地盤の悪い場所です。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「西五軒町」の町会の指定避難所は、北西方に100mも離れていないところにある「区立江戸川小学校」です。
本マンションを含む区域は、新宿区が作成した「新宿区洪水ハザードマップ」によると、大雨の際の浸水予測で、0.2~0.5m、もしくは1.0m~2.0m浸水する危険性があるとされています。その浸水危険区域に「江戸川小学校」が含まれるため、水害時の避難所は、「牛込第一中学校」となっています。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「西五軒町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、大手資本の会社が分譲し、マンション建設に実績のある建設会社が施工した中層マンションであり、東日本大震災の後に竣工していることからも、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックやセキュリティシステムを備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する場所は、地盤や大雨の際にやや不安があるものの、商店街も近所にある利便性の高い場所です。

○耐震性 マンション建設に実績のある建設会社が施工し、東日本大震災の後に竣工した建物であり、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックやセキュリティシステムがあり、標準レベル以上のセキュリティを備えている。
○資産性 立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。



本マンションの査定

「クレヴィア神楽坂」の将来性・資産性としては、RC造建築物の施工実績のある会社による、東日本大震災の後に竣工した中層の建物であることは安心できます。
ただ、地盤は悪く、水害の可能性もある、災害危険度の観点からは、かなりのマイナスがつく立地です。
このマイナスポイントの分、高台にある同レベルのマンションより安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。