ダイナシティ市谷仲之町

物件名 ダイナシティ市谷仲之町
所在地 東京都新宿区市谷仲之町3-36
交通 -都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩6分
―大江戸線 「牛込柳町」駅 徒歩7分
―都営大江戸線 「若松河田」駅 徒歩8分
―東京メトロ丸ノ内線 「四谷三丁目」駅 徒歩10分
敷地面積 523.90㎡ 用途地域 第二種中高層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地下1階地上4階建
総戸数 31戸
築年月 平成19年(2007年)11月 権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
駐車場 無し 駐輪場 自転車:24台
バイク:3台
附属設備 モニター付オートロック、宅配ボックス 新築分譲時売主 (株)ダイナシティ
設計・監理 (株)アーキブレインプランニングアンドコンサルタンツ 施工 五洋建設(株)
管理会社 コミュニティワン(株) 管理方式 巡回
学区域 小学校:牛込仲之小学校
中学校:牛込第一中学校
避難所 牛込仲之小学校
その他 ペット飼育可(規規約による制限有り)

 地域の状況

「ダイナシティ市谷仲之町」は、新宿区市谷仲之町にある低層マンションです。町名の由来は、この地域が江戸時代、尾張藩徳川家の上屋敷と河田町の別邸との中間にあった事から仲之町と呼ばれるようになったとのことです。江戸時代から、武家屋敷の建ち並んでいた、昔からの一等地でもあります。
市谷仲之町は、東西にまっすぐな道が3本通った、区画の整然とした住宅街です。曙橋駅周辺では、古い街並みや細い路地が残る街が多いですが、市谷仲之町は、その中で「閑静な住宅街」という印象が強いです。ただ、広い土地は、元々は寮や企業の研修所(会館)として使われ、最近では分譲マンションとなることが多く、町会がまとまりを保つのは難しい町でもあります。
本マンションから西方に進み、コンフォガーデンを越えれば、「東京女子医大病院」があり、その北西方600mほどのところには、「国立国際医療センター」もあります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、町域内に区立牛込仲之小学校があり、大きな道を渡ることなく通学できます。保育園は、区立保育園となると少し離れますが、モンテッソーリ教育を行っている民間の保育園が近隣にあり、遠方からも車で送り迎えをする保護者がいるほど人気となっています。
生鮮食料品等の買い物は、西方に200m超の「三徳河田店」がメインとなると思います。また、曙橋駅近くにはAM1時まで開いている「三徳住吉店」があり、あけぼのばし通り商店街や仲之町交差点のすぐ北には「まいばすけっと」があります。外食は、あけぼのばし通り商店街にいくつかあります。それと、7分ほど歩いたところにある荒木町まで足を伸ばせば色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

 前面道路

前面道路は、北側に面している特別区道 31-1240号です。当該道路は、外苑東通り沿いのローソン脇に抜ける一方通行の道です。外苑東通りとぶつかったところにある交差点には信号もあるので、右折も可能です。本マンションの前は、道路幅員4.5mほどで、両側に「路側帯(歩行者用の通路)」の白線もあります。前面道路は、居住者に関係のある車くらいしか通らない静かな道です。(それでも昔に比べたら、宅配便の配送車、居住者が使用したタクシー、工事関係車両等がちょこちょこ通りますが)

 地盤

【地震の際の揺れ】
東京都土木技術センターによるボーリング調査が市谷仲之町内で数箇所行われており、そのうち北に50mほどの牛込仲之小学校の敷地内と思われる地点では、表土のすぐ下は「関東ローム層」であるものの、N値(地盤の固さを表す数値)は2程度であり、基礎に多少の工夫が必要と考えられます。ただ、この付近は昔からある牛込台地の高台であり、基本的な地盤は都内としては平均的な強度を持っています。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「市谷仲之町」の指定避難所は、町域内にある「牛込仲之小学校」です。同町内には、新宿区防災センターもあります。この防災センターは、新宿区役所が被災して機能が停止した場合のバックアップ機能も担っており、本センターは町会のために存在する訳ではないですが、町内にあるのは安心です。高台で地盤もいい地域ですし、新宿区内でも安全な地域といっていいと思います。
水害時の避難所も同様に「牛込仲之小学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地の一部(北側)が0.2m~0.5m浸水する可能性があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「市谷仲之町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、ダイナシティが分譲した低層マンションであり、地盤のいい土地に、低層の建物が建設されており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックや防犯センサーも備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する市谷仲之町は、周辺では区画の整った閑静な住宅街です。高台にあり、水はけもよく、防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。

○耐震性 地盤のいい土地であること、4階建ての建物であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックや監視カメラがあり、標準的なセキュリティは備えている。
○資産性 立地、建物の品等、築年等から、一定の需要が期待できる。幹線道路である外苑東通りからも100m以上離れており、特に立地は最高レベルに近い。


 本マンションの査定

「ダイナシティ市谷仲之町」の分譲価格は、1階で平米単価@110万円超、1階上がるごとに平米単価が@4万円程度上がり、5階で平米単価が@120万円台なかばでした。専有面積が25.41㎡~45.29㎡と住宅街にしては狭い部屋の分譲だったので、単価は周辺のマンションと比較して少し高めになったのだと思います。成約時、結構値引いたような話も聞いたので、売り出し価格を高めに提示したのかもしれません。当マンションが分譲された平成19年はいわゆる「不動産のミニバブル期」にあたります。分譲会社の「ダイナシティ」は、創業者の不祥事を経て、このころ(平成19年ごろ)株式会社インボイスの子会社になっていましたが、平成21年に精算されました。
このマンションは、どちらかというと投資用に分類されるような物件なので、同じ仲之町にある他のレジデンス物件とは本来比較できません。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。