フォルム市谷富久町

物件名  フォルム市谷富久町
東京都新宿区富久町4-3
交通 -都営地下鉄新宿線「曙橋」駅 徒歩6分
-東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅 徒歩9分
敷地面積 1480.23㎡(所有権部分1216.92㎡、旧法賃借権部分263.31㎡) 用途地域 第一種中高層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上5階建 権利形態 敷地:区分所有者全員の専有面積割合による敷地利用権(所有権)の共有、および敷地利用権(旧法賃借権)の準共有
建物:専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による共有
築年月 平成21年(2009年)2月 総戸数 36戸
駐車場 敷地内15台、身障者用(平置き)1台 駐輪場 自転車置場72台
バイク置場4台
附属設備 TVモニター付インターホン、宅配BOX、防犯カメラ、 新築分譲時売主 (株)コスモスイニシア
設計・監理 (株)デザインテック一級建築士事務所 施工 (株)間組
管理会社 大和ライフネクスト(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:富久小学校
中学校:新宿中学校
避難所 富久小学校(水害時も同じ)
都立総合芸術高等学校
その他 ペット可、ダブルオートロック及びエレベーターによるトリプルセキュリティ、二重床・二重天井

 地域の状況

「フォルム市谷富久町」は、新宿区富久町の靖国通りから1本北側に坂を上ったところに建つ低中層マンションです。靖国通りから100mも離れていません。富久町の地名は、明治時代に町が成立した時、「久しく富む町」にするという住民の願いから命名されたといわれています。
本マンションの敷地の辺りは、江戸時代に3代将軍家光の側室であり、家光にとって初めての子(長女)を産んだお振の方が葬られた、現在も残る「自證院」の敷地であったと推定されます。
本マンションを中心にした1.2kmの同心円の中には、「東京女子医大病院」「国立国際医療センター」「慶応大学病院」があり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、学区域に指定されているのは、ほとんど目の前にある「富久小学校」です。保育園は、北に500mほどのところに「区立富久町保育園」があり、南に600mほどのところに認証保育園である「区立大木戸子ども園」があります。
生鮮食料品等の買い物は、西方250mほどのところにある生協の「ミニコープ富久店」、または富久クロスの敷地内にある「イトーヨーカドー食品館」がメインになるでしょう。曙橋駅から帰ってくる際には、靖国通り沿いに「まいばすけっと」もありますので、ちょっとした買い物なら使えると思います。外食は、近所では少ないですが、新宿御苑前や歩いて十数分の荒木町まで足を伸ばせば色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

 前面道路

前面道路は、南側の幅員3.5m程の特別区道31-600号です。車の通行量も少ない生活道路です。この道路と西側の幅員6.1m程の特別区道31-590号のT字路に建物があり、エントランスは、南側道路に面しています。

 地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地は、坂を上り切った高台にあります。坂は地層も複雑なので、この場所の調査結果を見ないと分かりませんが、坂上なので、地盤に問題がない可能性が高いと推定できます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災について

【防災】
本マンションが属する「東富久町会」の指定避難所は、町域内にある「富久小学校」及び「都立総合芸術高等学校」です。本マンションが位置する富久町は、町会が三つに分かれ、かつ大規模開発によって生まれた「富久クロス」により町会の活動に難しさが増しました。
水害時の避難所は同様に「富久小学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地が浸水する可能性はありません。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「富久町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、マップのランクの中で2番目に少ない[26-67]件に止まっており、比較的安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションの開発の最中に、リーマンショックの影響で分譲会社(コスモスイニシア)は業績が悪化し事業再生ADR手続を2009年4月に申請しました(本マンションの竣工の2ヶ月後です)。分譲時はゴタゴタし、施工会社等はヤキモキしたかもしれない本物件ですが、きちんと竣工したこと、この事業再生ADR債務も2013年に完済していること、大和ハウスの子会社になったことを踏まえると、現在の本物件購入検討者にはほとんど影響はないと思います。
建物は、中堅ゼネコンが施工した横長のどっしりした形状の低中層マンションなので、安心感があります。地盤も問題ない可能性が高いです。
本マンションの立地の買い物利便性、外食の多様性、医療面の安心感には非常に高いものがあります。

○耐震性 地盤のいい(と推定される)土地であること、横長のどっしりした形状の5階建ての建物であること、施工がマンション建築に実績のある中堅ゼネコンであることから建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ ダブルオートロック及びエレベーターによるトリプルセキュリティ、防犯カメラ等、標準以上のセキュリティを備えています。
○資産性 立地、建物の品等、ブランド等から、流行に流されずに一定の需要が期待できます。



 本マンションの査定

「フォルム市谷富久町」の敷地に「旧法借地権」が含まれています。借地権のデメリットは、ローンが付きにくくなること等が挙げられ、その分、完全所有権のマンションより安い価格となります。(「借地権のデメリット」のリンクは、参考まで)
完全所有権のマンションと同等の売り出し価格でマーケットに出ている場合は、「あわよくば」この価格で買ってくれないかなぁ、というチャレンジ価格なので、手を出さないようにしましょう。
マンションは、建替えが困難なので、ある一定期間住むと割り切って、その期間の賃料一括払いと想定して購入を検討されるのであれば、(マンションの敷地の)借地権は実際に住む分にはマイナスはないので、相場より少し安いお買い得マンションともいえます。
※ローンが付けば、ですが。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。