フォルム市谷加賀町

物件名 フォルム市谷加賀町
所在地 東京都新宿区市谷加賀町2-4-23
交通 -都営大江戸線 「牛込柳町」 駅 徒歩6分
-都営新宿線 「曙橋」 駅 徒歩10分
-東京メトロ南北線・有楽町線 「市ヶ谷」 駅 徒歩14分
-JR総武線・中央線・都営新宿線 「市ヶ谷」 駅 徒歩16分
敷地面積 864.37m2 用途地域 第一種中高層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地下1階地上6階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成21年(2009年)08月 総戸数 21戸
駐車場 13台(多層循環方式2層タイプ12台、障害者用平置駐車場1台) 駐輪場 自転車:21台
バイク:2台
附属設備 オートロック・TVモニター付インターホン、マグネットセンサー、宅配ボックス 新築分譲時売主 (株)コスモスイニシア
設計・監理 (株)日建ハウジングシステム 施工 大豊建設(株)
管理会社 大和ライフネクスト(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:市谷小学校
中学校:牛込第一中学校
避難所 牛込第三中学校
その他 ペット可

 地域の状況

「フォルム市谷加賀町」は、新宿区市谷加賀町にある中層マンションです。町名の由来は、この地域(加賀町一丁目)に江戸時代初期、加賀藩前田家の屋敷があったことに因んだものです。江戸時代から、武家屋敷の建ち並んでいた、昔からの一等地でもあります。
加賀町は、一丁目が大日本印刷株式会社の本社、区立牛込第三中学校、NTT市谷加賀町住宅でほとんどを占め、二丁目は、東西に通っている道路によって大きく3つの区画に分かれています。周辺には、古い街並みや細い路地が残る街が多いですが、市谷加賀町は、その中で「閑静な住宅街」という印象が強いです。町内の広い土地は、元々は寮や企業の研修所(会館)として使われ、最近では分譲マンションとなることが多いです。
本マンションから西方に800m弱で、「東京女子医大病院」があり、その北西方600mほどのところには、「国立国際医療センター」もあります。「清和病院」や「柳町病院」も近くにあり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、区立市谷小学校の学区域です。大久保通りを渡る必要はありますが、近くて安心です。保育園は、区立保育園として「原町みゆき保育園」、「愛日こども園」がそれなりに近くにあります。
生鮮食料品等の買い物は、市谷柳町交差点に近接している「よしや柳町店」がメインになるでしょう。外苑東通り沿いには、「くすりの福太郎」や「ダイソー」もあり、買い物は便利です。外食は、外苑東通り沿いにいくつかあります。それと、1kmちょっとの移動で神楽坂や荒木町に行くことができますので、困ることはないと思います。

 前面道路

前面道路は、北側に面している特​別​区​道​ ​3​4​-​3​0号線です。幅員は、8mほどです。当該道路は、西に行くと外苑東通りにぶつかり、東に行くと牛込第三中学校の裏を通って牛込中央通りに出ます。どちらとも、信号のある交差点に出ますので、南北どちらにでも向かえます。前面道路は、両側に「路側帯(歩行者用の通路)」の白線がある、片側1車線の対向2車線となっています。
西側の接道は、特​別​区​道​ ​3​4​-4​0号線です。こちらは、南から北への一方通行の道路で、近隣住民はよく使う道ですが、車の通行量は多くありません。

 地盤

【地震の際の揺れ】
東京都土木技術センターによるボーリング調査のうち、北に120mほどの地点では、表土のすぐ下は「関東ローム層」であり、N値(地盤の固さを表す数値:3以上あればいいとされる)も5以上あると読み取れることから、基本的な地盤に問題はないと推定されます。
※右のリンクは直接ボーリング結果が表示されませんが、一度飛んでいただき、「承諾」をした上で、面倒ですが、またこちらに戻っていただき、再度右のリンクを押してください。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「市谷加賀町二丁目」の指定避難所は、町会を同じにしている市谷加賀一丁目内にある「牛込第三中学校」です。前面道路を東に移動すれば、避難所に行くことができます。
水害時の避難所も同様に「牛込第三中学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地が浸水する可能性は想定されていませんが、西側隣接道路が0.2m~0.5m浸水する可能性があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「市谷加賀町二丁目」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、コスモスイニシアが分譲した中層のブランドマンションであり、地盤のいい土地に、6階建ての建物が建設されているので大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、オートロックや防犯窓センサーも備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する市谷加賀町は、周辺では区画の整った閑静な住宅街です。高台にあり、医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。

○耐震性 地盤のいい土地であること、どっしりとした横長の形状の6階建ての建物であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ オートロックや防犯センサーがあり、通常のセキュリティは備えている。ただ、オートロックにモニターがないのはマイナス。
○資産性 立地、建物の品等、築年、ブランド等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。浸水可能性あることを除けば、最高ランクの立地です。



本マンションの査定

「フォルム市谷加賀町」の将来性・資産性としては、閑静な住宅街にありながら、スーパー等もそこそこ近い利便性も併せ持ち、今後も需要が見込めるマンションです。ブランドマンションであることも、メリットです。
履歴のいい高台に位置し、マンション建築に実績のある会社によって施工された、どっしりとした横長の形状の中層の建物であることは安心できます。
ただ、実感としてはほとんどあり得ないと思っているのですが、新宿区の「新宿区洪水ハザードマップ」によると、隣接地が浸水する可能性があるとのことで、その点、ほんの少しマイナスを付けざるを得ません。
また、新築時分譲主のコスモスイニシアは、リーマンショックの影響で業績が悪化し、2009年私的整理手続きを行っています。このマンションの販売期間は、資金繰りに苦しんでいた期間と重なります。ただ、その後、大和ハウスグループとなっていますし、建物も最終的には施工会社がきちんと完成させていますので、現在の中古マンションとしての評価では、あまり考慮する必要はないかと思います。
以上のマイナスポイントの分、浸水可能性がないとされている同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。