フォルム内藤町

物件名 フォルム内藤町
所在地 東京都新宿区内藤町1-2
交通 -東京メトロ丸の内線 「新宿御苑前」 駅 徒歩6分
-東京メトロ丸の内線 「四谷三丁目」 駅 徒歩7分
-JR総武線 「千駄ヶ谷」 駅 徒歩13分
敷地面積 947.32㎡ 用途地域 商業地域・第一種住居地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地下2階地上14階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成21年(2009年)01月 総戸数 60戸
駐車場 36台(平置き2台、機械式32台、身障者用1台、来客用1台) 駐輪場 自転車:70台
バイク:5台
附属設備 モニター付オートロック、マグネットセンサー、宅配ボックス 新築分譲時売主 (株)コスモスイニシア
設計・監理 (株)アトリエ・ファイブ 施工 清水建設(株)
管理会社 大和ライフネクスト(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:四谷第六小学校
中学校:四谷中学校
避難所 四谷第六小学校
その他  ペット可、ALSOK綜合警備保障の24時間セキュリティシステム

 地域の状況

「フォルム内藤町」は、新宿区内藤町にある中高層マンションです。内藤町の名前は、この新宿御苑を含む一帯が、江戸時代に高遠藩内藤家屋敷であったことが由来となっています。この内藤家屋敷の中には玉川上水が流れ、現在も新宿御苑にある玉藻池(たまもいけ)の水源ともしていたようです。また上水土手には桜が植えられ、既にその頃から花見の名所だったようです。
本マンションの南方、道路距離1.2kmほどで「慶応大学病院」があります。その他、「東京女子医大病院」「国立国際医療センター」も近くにあり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、南方に800m超のところにある「区立四谷第六小学校」の学区域です。少し遠いですし、外苑西通りを渡る必要もあります。しかし、この小学校は、地域の方の関わりが深く、天然芝の校庭も導入するなど面白い取り組みが多いことでも知られています。保育園は、区立保育園として、北東300mほどのところに「大木戸子ども園」があり、同じ建物内に病児病後児保育をしてくれる「アリエル四谷」があります。
生鮮食料品等の買い物は、四谷三丁目駅に近接した「丸正本店」がメインになるでしょう。外食は、徒歩10分圏内に、東に四谷三丁目駅付近及び荒木町、西に新宿御苑前駅付近の飲食店があり、多種多様な飲食店が楽しめます。
大変便利な内藤町ですが、一番のウリは、「新宿御苑」及び「神宮外苑」が近いことだと思います。新宿御苑は隣りですし、歩いて13分ほど(1kmほど)で、神宮外苑にも入ることができ、日常の散歩コースとして使えます。御苑では、四季折々の花や木が楽しめますが、春の桜や秋の紅葉の鑑賞、そして冬、雪が降った後に広い芝生の上で大きな雪だるまを作ったり、雪合戦をすると、近くに住んでいて良かったと実感できると思います。「神宮外苑」でのジョギングも日課にできますね。新国立競技場も歩いて行けます。

 前面道路

前面道路は、北側に面している新宿通り(国道20号線)です。都心でもトップレベルの幹線道路なので、車の通行量は多く、夜でも途切れることはほとんどありません。ただ、本マンションが接している部分は、側道のようになっている行き止まりの道(新宿御苑に通じる歩道に通じています)部分です。1階から外に出たら、車が目の前をビュンビュン通っているということはないです。
東側に接面するのは、特​別​区​道​ ​4​1​-​6​3​0号線で、幅員は、4mほどです。生活道路であり、住民関係の車しか通りません。非常に静かな道路です。

 地盤

【地震の際の揺れ】
東京都土木技術センターによるボーリング調査は、本マンションの付近では行われていません。人工の玉川上水や渋谷川が付近を流れていたと推測されますが、地形的には台地上に存するため、悪い地盤ではないと思われます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「内藤町」の町会の指定避難所は、南方に800m超のところにある「区立四谷第六小学校」です。避難場所としての「新宿御苑」は隣りですので、安心して避難できると思います。
「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地が浸水する可能性は想定されていません。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「内藤町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、大手資本の会社が分譲し、スーパーゼネコンが施工した中高層マンションであり、地盤に問題があるような立地でもなく、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックやセキュリティシステムを備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する場所は、高台にあり、水はけもよく、防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。

○耐震性 スーパーゼネコンが施工した建物であり、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
※スーパーゼネコンだって不良工事を行うことがあるじゃないか、と言われますとその通りなのですが、施工会社の実績としては申し分がないので、このように推定しています。
○セキュリティ モニター付オートロックやセキュリティシステムがあり、標準レベル以上のセキュリティを備えている。
○資産性 立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。

本マンションの査定

「フォルム内藤町」の分譲時価格は、2階が平米単価で@110万円ほどで、上層階が平米単価@160万円前後でした。部屋の向きや広さによっても単価は異なりますが、平均値としての価格です。上層階はともかく、リーマンショック直後であるにも関わらず低層階でも110万円超であったことに注目させられます。
築年も浅く、ブランドもあり、新宿御苑の隣りという立地もあるので人気は衰えないと思います。価格は、しばらくの間、現在の水準を維持するのではないでしょうか。
他のマンションとの比較という面では、新宿通りや外苑西通りに近いこと等から、閑静な住宅街にある同レベルのマンションより多少価格が安くても仕方がないかと思っています。