フォルム四谷外苑東

物件名 フォルム四谷外苑東
東京都新宿区左門町14-2
交通 -東京メトロ丸の内線 「四谷三丁目」 駅 徒歩4分
-JR総武線 「信濃町」 駅 徒歩7分
敷地面積 994.95㎡ 総戸数 146戸
用途地域 商業地域・第一種中高層住居専用地域
築年月 平成16年(2004年)2月
構造・規模 鉄筋コンクリート造地下1階地上15階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
駐車場 35台(機械式33台、平置き1台、身障者用1台)
駐輪場 自転車:221台、バイク:13台
附属設備 TVモニター付インターフォン、宅配ボックス
新築分譲時売主 (株)リクルートコスモス
設計・監理 (株)コスミック設計エンジニアリング
施工 木内建設(株)
管理会社 大和ライフネクスト(株) 管理方式 常駐
学区域 小学校:四谷第六小学校
中学校:四谷中学校
避難所 四谷第六小学校
その他 ペット可

 地域の状況

「フォルム四谷外苑東」は、新宿区左門町にある中層マンションです。
左門町の名前の由来は、左門町のホームページ(http://samoncho.jp/)に『江戸時代には、この辺一体が茅野であったのを徳川幕府の御先手組の組頭であった「諏訪左門」が開地して組屋敷地としてことから、俗に「左門殿町」と呼ばれてきた。南に二ヶ所、東北に一ヶ所の木戸があり、表左門町、裏左門町と呼ばれていたが、明治期になり左門町となったとされる(東京名所図会)。明治5年7月に忍原横町にある通称左門殿町とされる武家屋敷を、従来の俗称を残して「四谷左門町」と称したのが始まりとなる。昭和18年4月1日、左門町に平長町が合併して左門町が成立した。』とあります。
左門町ほどのホームページを持つ町会は、新宿区にもほとんどありません。町会の活動が活発なことの証だと思います。
本マンションの南方、道路距離500mほどで「慶応大学病院」があります。その他、北方2km以内には「東京女子医大病院」「国立国際医療センター」もあり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、南西方に900mほどのところにある「区立四谷第六小学校」の学区域です。少し遠いですが、大通りを渡らずに通えます。この小学校は、地域の方の関わりが深く、天然芝の校庭も導入するなど面白い取り組みが多いことでも知られています。保育園は、区立保育園として、南方250mほどのところに「区立しなのまち子ども園」、南西800mほどのところに「新宿三つの木保育園 もりさんかくしかく」、東方700mほどのところに「四谷子ども園」、南東800mほどのところに「二葉南元保育園」があります。
生鮮食料品等の買い物は、四谷三丁目駅に近接した「丸正本店」がメインになるでしょう。外食は、四谷三丁目駅及び荒木町付近の飲食店があり、多種多様な飲食店が楽しめます。
大変便利な左門町ですが、一番のウリは、「神宮外苑」及び「新宿御苑」が近いことだと思います。外苑東通りを南に600mも行けば、神宮外苑に入ることができます。「神宮外苑」でのジョギングも日課にできますね。新国立競技場も歩いて行けます。

 前面道路

前面道路は、東側の外苑東通りです。

 地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地は、高台にあり、同じく高台にある近隣のボーリング調査の結果等をみても、基本的な地盤は良いと思われます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「左門町会」の指定避難所は、南西方に900mほどのところにある「区立四谷第六小学校」です。避難場所も、神宮外苑が近く、安全な地域であるといえます。
また、「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地が浸水する可能性は想定されていません。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「左門町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、大手資本の会社が分譲し、マンション建設に実績のある中堅ゼネコンが施工した高層マンションであり、地盤に問題があるような立地でもなく、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、TVモニター付オートロックや防犯カメラを備えている上、管理も常駐であり、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する場所は、高台にあり、水はけもよく、防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。

○耐震性 地盤の良い場所に、マンション建設に実績のある中堅ゼネコンが施工した建物であり、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ TVモニター付オートロックや防犯カメラを備え、管理人も常駐であり、標準レベル以上のセキュリティを備えている。
○資産性 立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。


 本マンションの査定

「フォルム四谷外苑東」の将来性・資産性としては、RC造建築物の施工実績のある会社によって施工された中高層の建物であることは安心できます。
地盤も問題と思われますが、建物は縦に長い形状です。どっしりとした横長の形状の建物と比較すると、非常に大きな地震が発生した場合には、多少のリスクを感じます。また、幹線道路である外苑東通り沿いです。車の騒音・粉塵等の影響が多少はある可能性があります。
このマイナスポイントの分、外苑東通りから離れた閑静な住宅街にある同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。逆に言えば、閑静な住宅街にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。