ジオ御苑内藤町

物件名 ジオ御苑内藤町
所在地 東京都新宿区内藤町1-3
交通 -東京メトロ丸の内線 「四谷三丁目」 駅 徒歩7分
-東京メトロ丸の内線 「新宿御苑前」 駅 徒歩7分
-都営大江戸線「国立競技場」駅 徒歩10分
-JR総武線 「千駄ヶ谷」 駅 徒歩11分
敷地面積 1,447.88㎡ 用途地域 近隣商業地域・第一種住居地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)地下1階地上10階建 権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成28年(2016年)1月 総戸数 63戸
駐車場 21台(機械式20台、福祉対応1台) 駐輪場 自転車:74台
バイク:2台
附属設備 モニター付オートロック、防犯センサー、宅配ボックス 新築分譲時売主 阪急不動産(株)
設計・監理 (株)日建ハウジングシステム・(株)淺沼組 施工 (株)淺沼組
管理会社 (株)阪急ハウジングサポート 管理方式 日勤
学区域 小学校:四谷第六小学校
中学校:四谷中学校
避難所 四谷第六小学校
その他  ペット可、ALSOK綜合警備保障の24時間セキュリティシステム

 地域の状況

「ジオ御苑内藤町」は、新宿区内藤町にある中層マンションです。内藤町の名前は、この新宿御苑を含む一帯が、江戸時代に高遠藩内藤家屋敷であったことが由来となっています。この内藤家屋敷の中には玉川上水が流れ、現在も新宿御苑にある玉藻池(たまもいけ)の水源ともしていたようです。また上水土手には桜が植えられ、既にその頃から花見の名所だったようです。
本マンションの東南方、道路距離1kmほどで「慶応大学病院」があります。その他、「東京女子医大病院」「国立国際医療センター」も2㎞圏内にあり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、南方に650mほどのところにある「区立四谷第六小学校」の学区域です。外苑西通りを渡る必要がありますが、この小学校は、地域の方の関わりが深く、天然芝の校庭も導入するなど面白い取り組みが多いことでも知られています。保育園は、区立保育園として、北東400mほどのところに「大木戸子ども園」があり、同じ建物内に病児病後児保育をしてくれる「アリエル四谷」があります。
生鮮食料品等の買い物は、四谷三丁目駅に近接した「丸正本店」がメインになるでしょう。外食は、徒歩10分圏内に、東に四谷三丁目駅付近及び荒木町、西に新宿御苑前駅付近の飲食店があり、多種多様な飲食店が楽しめます。
大変便利な内藤町ですが、一番のウリは、「新宿御苑」及び「神宮外苑」が近いことだと思います。新宿御苑は隣りですし、歩いて10分もかからず(700mほど)で、神宮外苑にも入ることができ、日常の散歩コースとして使えます。「新宿御苑」では、四季折々の花や木が楽しめますが、春の桜や秋の紅葉の鑑賞、そして冬、雪が降った後に広い芝生の上で大きな雪だるまを作ったり、雪合戦をすると、近くに住んでいて良かったと実感できると思います。「神宮外苑」でのジョギングも日課にできますね。新国立競技場も歩いて行けます。

 前面道路

前面道路は、東側に面している外苑西通り(環状4号線)です。関東大震災後の1927年に決定された環状道路計画の一つである外苑西通りですが、本マンションの800mほど北から先には進めません(現在、延伸工事が進んでいますが、900mほど延びるにとどまります。)。そのため、他の環状道路に比べると、交通量は少なめです。
南側に接面するのは、特​別​区​道​ ​4​1​-​6​70号線で、幅員は、7.3mほどです。生活道路であり、住民関係の車しか通りません。
西側に接面するのは、特​別​区​道​ ​4​1​-​6​4​0号線で、幅員は、5mほどです。生活道路であり、住民関係の車しか通りません。非常に静かな道路です。

 地盤

【地震の際の揺れ】
付近のボーリング調査を見ても、東京都心部の標準的な高台の地盤の固さがある場所です。人工の玉川上水や渋谷川が付近を流れていたと推測されますが、地形的には台地上に存するため、悪い地盤ではないと思われます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「内藤町」の町会の指定避難所は、南方に650mほどのところにある「区立四谷第六小学校」です。避難場所としての「新宿御苑」は隣りですので、安心して避難できると思います。
「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地が浸水する可能性は想定されていません。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「内藤町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、大手資本の会社が分譲し、マンション建設に実績のある中堅ゼネコンが施工した中層マンションであり、地盤に問題があるような立地でもなく、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックやセキュリティシステムを備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する場所は、高台にあり、水はけもよく、防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。

○耐震性 中堅ゼネコンが施工した建物であり、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
※スーパーゼネコンだって不良工事を行うことがあるじゃないか、と言われますとその通りなのですが、施工会社の実績としては問題がないので、このように推定しています。
○セキュリティ モニター付オートロックやセキュリティシステムがあり、標準レベル以上のセキュリティを備えている。
○資産性 立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。

本マンションの査定

「ジオ御苑内藤町」の分譲時価格は、1階が平米単価で@108万円ほどで、上層階が平米単価@155万円ほどでした。部屋の向きや広さによっても単価は異なりますが、平均値としての価格です。不動産価格が上昇している状況での価格設定でした。
築年も浅く、ブランドもあり、新宿御苑に近接しているという立地もあるので人気は衰えないと思います。価格は、しばらくの間、現在の水準を維持するのではないでしょうか。
他のマンションとの比較という面では、外苑西通り沿いであること等から、閑静な住宅街にある同レベルのマンションと比較すると、将来的な資産価値は多少落ちる可能性があると思っています。
ただ、新宿御苑を見渡せる部屋は、分譲時も価格比で1.5倍ほどの差をつけていましたが、眺望のプラスがあるので、資産価値は落ちないでしょう。