グランベスタージュ市ケ谷

物件名 グランベスタージュ市ケ谷
東京都新宿区市谷田町2-21-2
交通 -営団地下鉄有楽町線 「市ケ谷」 駅 徒歩4分
-営団地下鉄南北線 「市ケ谷」 駅 徒歩4分
敷地面積 1809.02㎡ 用途地域  第一種住居地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地上6階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成15年(2003年)3月 総戸数 34戸
駐車場 19台 駐輪場 自転車:
バイク:台
附属設備 オートロック、宅配ボックス、TVモニタ付インターホン、防犯カメラ 新築分譲時売主 KDDI開発(株)、野村不動産(株)
設計・監理 (株)淺沼組建設 施工 (株)淺沼組建設
管理会社 野村不動産パートナーズ(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:愛日小学校
中学校:牛込第三中学校
避難所 牛込第三中学校
その他

 地域の状況

「グランベスタージュ市ケ谷」は、新宿区市谷田町にある中層マンションです。
田町の名前は、今の市谷砂土原町付近の町民の土地が、外堀を建設する際に召し上げられたため、幕府に願い出てこの辺りにあった水田を埋めたことが由来です。
本マンションの東方、道路距離500mほどで「東京逓信病院」があります。その他、徒歩圏に多くの医院があり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、北西方に900mほどのところにある「区立愛日小学校」の学区域です。保育園は、区立保育園として、南西500mほどのところに「長延保育園」、北方900mほどのところに「あいじつ子ども園」と徒歩圏に区立保育園が2つもあり、認可保育園の「アスク新宿南町保育園」が北方750mほどのところに、同じく認可保育園の「ぽけっとランド市ヶ谷保育園」が北東300mほどのところにあります。保育園の充実した地域です。
生鮮食料品等の買い物は、市ヶ谷橋の北側にある「マルエツ市ヶ谷見附店」がメインになるでしょう。外食は、市ヶ谷駅付近だけでなく、神楽坂の多種多様な飲食店が楽しめます。

 前面道路

前面道路は、南東側の特​別​区​道​ ​3​4​-3​8​0で幅員は4m弱です。当該道路は、北東に進むと階段となっており、本マンションの駐車場で行き止まりです。歩行者以外は通行できません。

 地盤

【地震の際の揺れ】
東京都土木技術センターによるボーリング調査は、本マンションの付近では行われていません。本マンションの存する土地は、牛込台地の下にあり、江戸初期は田んぼだったと推定され、地盤はあまり良くないでしょう。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「市谷田町」の町会の指定避難所は、北西方に1,000m弱のところにある「区立牛込第三中学校」です。
また、「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地が浸水する可能性は想定されていません。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「市谷田町2丁目」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、大手資本の会社が分譲し、マンション建設に実績のあるゼネコンが施工した中層マンションであり、地盤にやや難があるものの、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付インターホンやセキュリティシステムを備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する場所は、医療面でも安心な施設が近所にあり、教育施設やおいしい外食のお店が近所に多くある利便性の高い良い場所です。

○耐震性 大手資本の会社の分譲で、マンション建設に実績のあるゼネコンが施工した中層建物であり、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付インターホン、オートロックやセキュリティシステムがあり、標準レベル以上のセキュリティを備えている。
○資産性 立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。



 本マンションの査定

「グランベスタージュ市ケ谷」の将来性・資産性としては、マンション建設に実績のある建設会社が施工したどっしりした形状の低中層の建物という点はいいですが、地盤が良いとはいえない土地であることが、マイナスです。
また、外堀通りから70mほどしか離れていないので、騒音・粉塵等の影響がある可能性があります。。
以上のマイナスポイントの分、同程度の高台のマンションより安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台のマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。