市谷砂土原ハウス

物件名 市谷砂土原ハウス
東京都新宿区市谷砂土原町3-8-12
交通 -東京メトロ有楽町線・南北線 「市ヶ谷」 駅 徒歩5分
-JR総武線 「市ヶ谷」 駅 徒歩9分
-都営新宿線 「市ヶ谷」 駅 徒歩9分
-都営大江戸線 「牛込神楽坂」 駅 徒歩10分
敷地面積 877.50㎡ 用途地域 第一種中高層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地下1階地上5階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成15年(2003年)2月 総戸数 15戸
駐車場 10台(機械式9台、平置き1台 駐輪場 自転車:有り
バイク:2台
附属設備 モニター付オートロック、宅配ボックス 新築分譲時売主 野村不動産(株)
設計・監理 (株)フジタ一級建築士事務所 施工 野村建設工業(株)
管理会社 野村不動産パートナーズ(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:愛日小学校
中学校:牛込第三中学校
避難所 市谷砂土原3丁目には町会がないため、指定避難所はない。
その他 ペット可

 地域の状況

 「市谷砂土原ハウス」は、新宿区市谷砂土原町3丁目にある低層マンションです。
砂土原町の名前は、この辺りに江戸時代、本多佐渡守正信の別邸があり「佐渡原」と呼ばれていたことと、後にこの付近の砂や土を採取して市谷田町を埋め立てて砂土取り場と称したことが由来になっています。家康・秀忠の側近であった本多正信も屋敷を構えた、江戸期からの由緒のある武家屋敷街です。
本マンションの東方、道路距離900mほどで「東京逓信病院」があります。その他、徒歩圏に多くの医院があり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、北方に600mほどのところにある「区立愛日小学校」の学区域です。保育園は、区立保育園として、南西550mほどのところに「長延保育園」、北方600mほどのところに「あいじつ子ども園」と徒歩圏に区立保育園が2つもあり、認可保育園の「アスク新宿南町保育園」が北方500mほどのところに、同じく認可保育園の「ぽけっとランド市ヶ谷保育園」が北東550mほどのところにあります。保育園の充実した地域です。
生鮮食料品等の買い物は、市ヶ谷橋の北側にある「マルエツ市ヶ谷見附店」、または牛込神楽坂駅に近接し、牛込箪笥区民センター並びの「キッチンコート神楽坂店」がメインになるでしょう。外食は、市ヶ谷駅付近だけでなく、神楽坂の多種多様な飲食店が楽しめます。

 前面道路

前面道路は「私道」です。本マンションの敷地は、セットバック済みであり、かつ、駐車場の入口は広く、深く敷地後退を行っており、車の出し入れに問題はないと思います。

 地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地は、坂の途中にあります。坂の上の方なので、坂下よりは地盤に問題のない可能性が高いですが、坂は地盤が複雑なので判定が難しい面があります。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「市谷砂土原3丁目」には町会がありません。そのため、町会単位で運営することになっている指定避難所はありません。新宿区によると、住民は、「建物が損壊した場合は、近くの避難所に避難してください。」とのことです。指定された場所はないので、近くに避難するという対応を求められています。
大災害が東京を襲う前に、この地域に、町会が立ち上がることを願っています。
また、「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地が浸水する可能性は想定されていませんが、前面道路の東方では、0.2m~0.5mの浸水の可能性があるとされています。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「市谷砂土原3丁目」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、大手資本の会社が分譲し、グループ内のマンション建設に実績のある建設会社が施工した低中層マンションであり、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックやセキュリティシステムを備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する場所は、坂の途中にあり、地盤は不明なものの、医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。
数少ない心配な点は、町会がないということです。

○耐震性 マンション建設に実績のある建設会社が施工した、横長の低層建物であり、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックがあり、標準レベルのセキュリティを備えている。
○資産性 立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。


 本マンションの査定

「市谷砂土原ハウス」の将来性・資産性としては、マンション建設に実績のある会社によって施工された、どっしりとした横長の形状の低中層の建物であることは安心できます。
ただ、立地は坂の途中であり、ボーリング調査の結果は問題がなさそうでしたが、坂の地盤評価は難しいので、高台の平坦地と比較すると、やはり少しマイナスを付けざるを得ません。
このマイナスポイントの分、高台の平坦地にある同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台の平坦地にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。