ライオンズ外苑の杜

物件名  ライオンズ外苑の杜
東京都新宿区南元町9-7
交通 -JR総武線 「信濃町」 駅 徒歩8分
-JR中央線 「四ツ谷」 駅 徒歩12分
-都営大江戸線 「国立競技場」 駅 徒歩12分
敷地面積 2,572.93㎡ 用途地域 第一種住居地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地下1階地上7階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有および貸借権の準共有(普通借地権、借地期間60年)
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成25年(2013年)3月 総戸数 92戸
駐車場 31台(機械式台、平置き台) 駐輪場 自転車:152台(レンタサイクル用5台含む)
バイク:5台
附属設備 カラーテレビ付インターホン、宅配ボックス、ペット足洗い場 新築分譲時売主 (株)大京
設計・監理 (株)日建ハウジングシステム 施工 鉄建建設(株)
管理会社 (株)大京アステージ 管理方式 通勤管理
学区域 小学校:四谷第六小学校
中学校:四谷中学校
避難所 四谷第六小学校
その他 ペット可

 地域の状況

 「ライオンズ外苑の杜」は、新宿区南元町にある中層マンションです。
南元町の名前は、四谷区だった頃の南町と元町が統合されたことが由来となっています。その南町と元町は、明治の頃、「元鮫河橋南町」「元鮫河橋町」でした。鮫河橋の低湿地は、江戸期には花街、明治時代前期には貧民窟でしたが、明治時代の後期には都市化が進み、地価も上昇し、大正12年(1923年)の関東大震災を経て、貧民窟の面影はなくなったとのことです。ただ、このエリアでも、坂の上(高台)は江戸時代から大名屋敷が建ち並ぶお屋敷街でした。
本マンションの西方、道路距離1km弱で「慶應義塾大学病院」があります。その他、徒歩圏に多くの医院があり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、西方に1kmほどのところに学区域の「区立四谷第六小学校」があります。信濃町駅前を通り、外苑東通りを渡ることなります。この小学校は、地域の方の関わりが深く、天然芝の校庭も導入するなど面白い取り組みが多いことでも知られています。保育園は、区立保育園として、北西方800mほどのところに「しなのまち子ども園」がありますし、町域内にも250mほどしか離れていないところに、皇室との縁も深い、認可保育所である「二葉南元保育園」があります。
生鮮食料品等の買い物は、北西に450mほどのところにある「丸正 若葉店」がメインになるでしょう。外食は、北に荒木町、南に青山がありますし、普段は四谷駅周辺でも充分多種多様なお店が楽しめると思います。
大変便利な南元町ですが、一番のウリは、「神宮外苑」が近いことだと思います。歩いて7,8分で、神宮外苑に入ることができ、日常の散歩コースとして使えます。また、ジョギングをする方なら、「神宮外苑」もいいですが、更に近い「赤坂御所」を一周すれば、結構なアップダウンがあるので負荷をかけることもできます。

 前面道路

前面道路は、南側の特別区道43-210で幅員8mほどです。北側の特別区道43-500は幅員は6mほどです。北側には首都高速4号新宿線が隣接、さらに北側には平行してJR中央・総武線の線路(高架)があります。

 地盤

【地震の際の揺れ】
東京都土木技術センターによるボーリング調査のうち、本マンションの南方にある都道414号線付近の地点では、表土が7m近くまであり、N値(地盤の固さを表す数値:3以上あればいいとされる)も深度3m超まで計測できなかったようです。地盤の強度は、ポイントによってもも大きく変わるので、詳細は個別にボーリング調査をしないと分かりませんが、ここは窪地状の立地であり、地盤は悪い可能性が高いです。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「南元町町会」の指定避難所は、西方に1kmほどのところにある「区立四谷第六小学校」です。避難場所も、神宮外苑が近く、安全な地域であるといえます。
水害時の避難所は、「四谷中学校」となっています。新宿区の「洪水ハザードマップ」によると、本マンションの東側・南側のエリアは、0.2m~1.0mの浸水が予測される地域となっています。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「南元町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、大手資本の会社が分譲し、マンション建設に実績のある建設会社が施工した中層マンションであり、東日本大震災の後に竣工していることからも、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックやセキュリティシステムを備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する場所は、坂の途中にあり、地盤にやや不安があるものの、医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。

○耐震性 マンション建設に実績のある建設会社が施工し、東日本大震災の後に竣工した建物であり、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックやセキュリティシステムがあり、標準レベル以上のセキュリティを備えている。
○資産性 立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。



 本マンションの査定

「ライオンズ外苑の杜」の将来性・資産性としては、RC造建築物の施工実績のある会社によって施工された、まだ築浅の中層の建物であることは安心できます。
どっしりとした横長の形状の建物であることも安心ですが、地盤は悪いと思われる立地です。線路脇でもあるので、電車の音等が気になる可能性もあります。
このマイナスポイントの分、高台の閑静な住宅地にある同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台の閑静な住宅街にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。