ライオンズ四谷タワーゲート

物件名 ライオンズ四谷タワーゲート
所在地 東京都新宿区四谷4-8-9
交通 -東京メトロ丸の内線 「四谷三丁目」 駅 徒歩4分
敷地面積 2,920.23㎡ 用途地域 商業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地下1階地上29階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成19年(2007年)05月 総戸数 299戸
駐車場 あり 駐輪場 自転車:あり
バイク:あり
附属設備 モニター付オートロック、宅配ボックス 新築分譲時売主 (株)大京、双日(株)
設計・監理  安藤建設(株)、設計工房 施工 安藤建設(株)、東亜建設(株)
管理会社 (株)大京アステージ 管理方式 24時間有人管理(夜間は警備員による警備)
学区域 小学校:四谷小学校
中学校:四谷中学校
避難所 四谷ひろば
その他 ペット可

 地域の状況

「ライオンズ四谷タワーゲート」は、新宿区四谷四丁目にある高層マンションです。四谷の名前の由来は、“四つの谷”からという説、“4軒の茶屋(四ツ屋)”からという説などがあるが、はっきりとはしないようです。江戸時代より前は、一面すすき原であり、「潮踏の里(しおふみのさと)」や「潮干の里(しおほしのさと)」、「よつやの原(よつやのはら)」等と呼ばれていたとのことです。江戸時代に、寺社が多く移転してきて、その周りに町屋が集まり、また、武家屋敷も配置されたことから、この地域は大きく栄えました。
本マンションの南方、道路距離1.2kmほどで「慶応大学病院」があります。その他、「東京女子医大病院」「国立国際医療センター」も近くにあり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、東に1kmほど離れた「区立四谷小学校」の学区域です。通学のほとんどが新宿通りの歩道となるので、四谷三丁目の交差点以外は車の心配は少ないでしょう。保育園は、マンションのすぐ裏手といっていい場所に区立保育園として、「区立大木戸子ども園」があり、同じ建物内に病児病後児保育をしてくれる「アリエル四谷」があります。
生鮮食料品等の買い物は、四谷三丁目駅に近接した「丸正本店」がメインになるでしょう。外食は、徒歩10分圏内に四谷三丁目駅付近及び荒木町、新宿御苑前等があり、多種多様な飲食店が楽しめます。
大変便利な四谷四丁目ですが、一番のウリは、「新宿御苑」が近いことだと思います。300mほどで、新宿御苑に入ることができ、日常の散歩コースとして使えます。御苑では、四季折々の花や木が楽しめますが、春の桜や秋の紅葉の鑑賞、そして冬、雪が降った後に広い芝生の上で大きな雪だるまを作ったり、雪合戦をすると、近くに住んでいて良かったと実感できると思います。

 前面道路

前面道路は、南側に面している新宿通り(国道20号線)です。都心でもトップレベルの幹線道路なので、車の通行量は多く、夜でも途切れることはほとんどありません。
東側に接面するのは、特​別​区​道​ ​4​2​-​3​0号線で、幅員は、5m~6mほどです。北から南への一方通行の道路であり、たまに抜け道に使っている車が通ります。北側にも私道が通り、西側も通路があります。四方を道路で囲まれたような、周囲の街並みとは完全に独立した建物です。

 地盤

【地震の際の揺れ】
東京都土木技術センターによるボーリング調査は、本マンションの付近では行われていません。比較的近い地点のうち、東側の地点では、表土のすぐ下は「関東ローム層」であり、N値(地盤の固さを表す数値:3以上あればいいとされる)も5以上あると読み取れますが、南側の地点では、「関東ローム層」が2mもしないで「粘土」になり、そのN値は0~1と軟弱です。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「四谷四丁目」の町会の指定避難所は、町域内にある「四谷ひろば」です。避難場所としての「新宿御苑」もすぐ近くですので、安心して避難できると思います。
「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地が浸水する可能性は想定されていません。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「四谷四丁目」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、大手資本の会社が分譲した高層マンションであり、耐震設計(杭打ち基礎、ラーメン構造、高強度コンクリート、高強度鉄筋等)の建物が建設されており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックや防犯カメラも備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する場所は、高台にあり、水はけもよく、防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。

○耐震性 耐震設計(杭打ち基礎、ラーメン構造、高強度コンクリート、高強度鉄筋等)の建物であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックや防犯カメラがあり、標準的なセキュリティは備えている。
○資産性 立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。



本マンションの査定

「ライオンズ四谷タワーゲート」の将来性・資産性としては、周辺のランドマーク的な存在感があり、利便性も非常に高い立地にあり、建物もマンション建築の実績がある会社によって耐震設計(杭打ち基礎、ラーメン構造、高強度コンクリート、高強度鉄筋等)で施工されており、タワーマンション・ブームの間は需要があると思います。
ただ、基本的な地盤はいいと思われる場所ですが、坂の近くです。坂は地盤が複雑なので、強度の判定が難しい面があります。高台の平坦地と比較すると多少のリスクは感じます。そもそもタワーマンションは基礎杭を長く打ち込むので、地盤が良い悪いはあまり関係ないという考え方もありますが、人間の技術で想定された安全が、ここのところ“想定外”の災害によって覆されてきたのを見ると、あまり人間の技術を過信するのもどうかという気がします。
そういう意味では、タワーマンション自体、そろそろ起こると言われている大地震を経て、問題が起きなかったことを見届けないと、安心かどうかの判断をするのは難しいです。その難しさの分、高台の平坦地にある低中層マンションと比較すると、リスクが認められます。(この場合のリスクは、危ないというリスクではなく、将来が分からないというリスクです。)
また、新宿通り沿いという住環境としてはマイナスを付けざるを得ないポイントもあります。
このリスクやマイナスの分、高台の平坦地の閑静な住宅地にある低中層マンションより多少安くても仕方がないのではないかと思っています。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。