ミッドタウンコンド四谷

物件名 ミッドタウンコンド四谷
東京都新宿区四谷4丁目2-4
交通 -東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅 徒歩3分
敷地面積 697.43m² 用途地域 商業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上16階建 権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成27年(2015年)1月 総戸数 74戸
駐車場 敷地内19台 駐輪場 自転車置場74台
ミニバイク置場3台
附属設備 モニター付オートロック、セキュリティシステム、宅配ボックス 新築分譲時売主 住友不動産(株)
設計・監理 (株)錢高組 施工 (株)錢高組
管理会社 住友不動産建物サービス(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:四谷小学校
中学校:四谷中学校
避難所 四谷ひろば(四谷四丁目町会)
水害時も同じ
その他 ペット可

 地域の状況

「ミッドタウンコンド四谷」は、新宿通り沿いにある住友不動産が分譲した中層マンションです。四谷という名称の由来には、2つの説があります。その名の通り、昔この辺りに4ヶ所の谷があったことによるという説で、もう一つは、梅屋・木屋・茶屋・布屋という4軒の茶屋があったためという説です。江戸時代以前の四谷周辺は、人家も少なく、現在の新宿御苑の辺りまで、すすき原であったそうです。
医療機関は、外苑東通りを1kmほど南に行ったところに「慶応大学病院」があり、北に2km圏内に「東京女子医大病院」や「国立国際医療センター」もあります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、東方に800mほどの区立四谷小学校の学区域です。新宿通りと外苑東通りの2つの大通りを渡らなくてはなりませんが、歩道も整備されているので、通学路のほとんどは安心して歩ける道です。保育園は、四谷小学校の敷地に「区立四谷子ども園」、北西方に300mも離れていないところに「区立大木戸子ども園」があります。「大木戸子ども園」に隣接して「わらべうた四谷病児室」という病児保育を行ってくれる園もあります。
生鮮食料品等の買い物は、四谷三丁目駅近くの「丸正本店」が近い他、「イトーヨーカドー食品館」も徒歩圏です。外食は、徒歩圏である、四谷三丁目駅付近、荒木町や、新宿御苑前駅周辺で、色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

 前面道路

前面道路は、南側の国道20号(新宿通り)です。言わずと知れた日本有数の幹線道路なので、車は夜中でも常に走っています。

 地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地は、高台の平坦な場所にあり、近隣のボーリング調査の結果等をみても、都内の高台としての平均的な地盤であり、問題はないと推定されます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「四谷四丁目町会」の指定避難所は、「四谷ひろば」です。
水害時の避難所も同じく「四谷ひろば」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地の西側付近で、0.3m~0.5mの浸水が発生する可能性があるようです。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「四谷四丁目」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。ただ、西方に少し行けば、新宿の繁華街も近いので、安全な地域の周縁部という認識がいいと思います。

 本マンションの評価

本マンションは、住友不動産が分譲した中層マンションであり、かつ、マンション建設に実績のある建設会社が施行しており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。築浅で、東日本大震災の後に竣工しているのも安心材料です。
また、モニター付オートロックやセキュリティシステムも備えており、防犯面でも安心です。

○耐震性 中層16階建ての建物であること、東日本大震災のダメージを受けていないことから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ  モニター付オートロックやセキュリティシステムがあり、標準以上のセキュリティを備えている。
○資産性 立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。


 本マンションの査定

「ミッドタウンコンド四谷」の将来性・資産性としては、東日本大震災後に竣工の中層建物、という点は悪くないですが、形状は、縦に長い建物です。また、日本有数の幹線道路沿いであることが、住環境としてはマイナスです。特に低層階では、道路の影響は大きいと思われます。
このマイナスポイントの分、幹線道路から離れた高台の住宅街にある同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台の閑静な住宅街にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。