オープンレジデンシア神楽坂

物件名  オープンレジデンシア神楽坂
東京都新宿区改代町13-1
交通 -東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅 徒歩4分
-東京メトロ東西線「神楽坂」駅 徒歩7分
敷地面積 建築確認対象面積1,073.39m²(E棟)、400.22㎡(W棟)、売買対象面積1,540.36㎡ 用途地域 準工業地域、特別工業地区
構造・規模 鉄筋コンクリート造
[E棟]地上7階建
[W棟]地上3階地下1階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成25年(2013年)8月 総戸数 49戸
駐車場  無し 駐輪場 自転車置場52台
ミニバイク置場2台
附属設備 モニター付オートロック、防犯カメラ、宅配ボックス 新築分譲時売主 (株)オープンハウス・ディベロップメント
設計・監理 (有)尾崎建築設計 施工 (株)片山組
管理会社 日本ハウズイング(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:江戸川小学校
中学校:牛込第三中学校
避難所 江戸川小学校(改代町町会)
水害時は、牛込第一中学校
その他 ペット可

 地域の状況

「オープンレジデンシア神楽坂」は、改代町にある中層と低層の二棟からなるマンションです。本マンションの所在地である改代町は、慶長期の江戸城整備に伴い雉子橋付近の住人が牛込徒町(現在の北町・中町・南町)に移転し、その後改めて沼地だった当地を代地として与えられ、埋め立てて段階的に宅地化したという説があります。当初は牛込築地替代町といい、現在の改代町という漢字になったと言われています。
医療機関は、大きな病院では、1kmほど南東に行ったところに「JCHO東京新宿メディカルセンター(旧東京厚生年金病院)」があります。小学校は、東に400mほどの区立江戸川小学校の学区域です。保育園は、東に800mほどの「区立東五軒町保育園」、北に280mほどの東京都認証保育所「ソラスト神楽坂」があります。
生鮮食料品等の買い物は、「丸正 江戸川橋店 生鮮市場」、「まいばすけっと江戸川橋地蔵通り店」等が近いです。外食は、言うまでもなく、神楽坂の多種多様な飲食店が楽しめます。

 前面道路

前面道路は、東側の幅員4.0mの私道(二項道路)です。

 地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地は、盛土地・埋立地で近隣のボーリング調査の結果等をみても、基本的な地盤はいいとは言えません。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「改代町町会」の指定避難所は、「江戸川小学校」です。
水害時の避難所は、標高29.5mほどに位置する「牛込第一中学校」です。因みに、本マンションの敷地の標高は、5mほどです。(標高は、国土地理院地図による。)
「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションが浸水した場合の水深は1.0~2.0mと予測されています。隣接地は2.0~5.0mと予測されています。また、神田川の外水はん濫区域でもあります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「改代町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、最も安全な[1-25]件でした。基本的に安全な地域であると判定していいと思います。

 本マンションの評価

本マンションは、CMで知名度を上げたオープンハウス・ディベロップメントが分譲した中層と低層の二棟からなる分譲マンションです。施工は片山組で、この会社は新宿区立牛込仲之小学校や住吉町社会教育会館等の施工実績があります。ゼネコンほど大きな会社ではないですが、RC造建物の施工実績はありそうです。また、モニター付オートロックや防犯カメラも備えており、防犯面でも安心です。
ただ、地盤が悪い立地で、道路付けが悪い(狭い市道でしか物件にアプローチできない)ことは、マイナスとなります。

○耐震性 中層7階建ての建物であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ  モニター付オートロックや防犯カメラがあり、標準的なセキュリティを備えている。
○資産性 立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。


 本マンションの査定

「オープンレジデンシア神楽坂」の将来性・資産性としては、建物自体については、築浅で横長のどっしりとした形状の中層建物なので、悪くはないです。ただ、地盤の悪い立地で、前面道路の幅員が狭く、敷地は民家や集合住宅に囲まれており、火災や地震等の災害による万が一のリスクを考えると不安が残ります。
これらのマイナスポイントの分、高台の閑静な住宅街にある同レベルのマンションよりそれなりに安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台の閑静な住宅街にあるマンションよりある程度安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。