パークコート市谷薬王寺

物件名 パークコート市谷薬王寺
所在地 東京都新宿区市谷薬王寺41(地番)
交通 -都営大江戸線 「牛込柳町」 駅 徒歩7分
―都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩8分
―都営大江戸線 「若松河田」駅 徒歩8分
敷地面積 710.15㎡ 用途地域 第一種住居地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地上4階建
総戸数 11戸
築年月 平成2年(1990年)1月 権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
駐車場 8台 駐輪場 あり
附属設備 防犯窓センサー 新築分譲時売主 三井不動産(株)
設計・監理 清水建設(株) 施工 清水建設(株)
管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス(株) 管理方式 巡回
学区域 小学校:牛込仲之小学校
中学校:牛込第一中学校
避難所 牛込仲之小学校(市谷薬王寺町会)
その他  ペット可

 地域の状況

「パークコート市谷薬王寺」は、新宿区市谷薬王寺町にある4階建ての低層ブランドマンションです。牛込台地の高台にあり、日露戦争で活躍した明治時代の陸軍大将「児玉源太郎」の邸宅跡地の並びです。明治の要人も住まいを構えた由緒ある土地です。
本マンションから西方に向かい、400mと少し歩けば、「東京女子医大病院」があり、そのまま突き抜ければ(車ですと回らないといけないですが)、「国立国際医療センター」もあります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、すぐ近くに区立牛込仲之小学校があります。通学路は、少し回り込みますが、通学に危険な箇所はありません。保育園は、少し遠いですが、区立保育園の「原町みゆき保育園」や認可保育園である「至誠会保育園」があり、近所には認証保育園の「フロンティアキッズ河田町」があります。また、本マンションの前の通りには「薬王寺児童館」があり、6年生まで預けることが可能となった学童保育も行っているので、小学生のいるファミリーには安心です。
生鮮食料品等の買い物は、女子医大通り沿いにある「三徳河田店」がメインになるでしょう。また、前の道路を東に向かい、児玉坂を下れば「まいばすけっと」や「ローソン」があります。外食は、近所には居酒屋のようなものが数件あり、南に1kmほど行けば荒木町があり、色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

 前面道路

前面道路は、南側に面している幅員4.8mほどの「特別区道 31-1420号線」です。車の通行量は少ないですが、本マンションから西方にあるクランク状の箇所などは、夜、少し暗いです。

 地盤

【地震の際の揺れ】
市谷薬王寺町内に、東京都土木技術センターによるボーリング調査地点はないですが、一番近く地層的にも近いのではないかと推定できる、100mほど南の地点では、1m未満の盛土の下は、N値(地盤の固さを表す数値:3以上あればいいとされる)4以上の「ローム層」となっており、基本的な地盤に問題はないものと推定されます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「市谷薬王寺町」の指定避難所は、直線距離で70mも離れていない牛込仲之小学校です。市谷薬王寺町会は、防災に力を入れており、発電機による夜間の投光訓練等も行っています。南に隣接する、市谷仲之町には、新宿区防災センターもあります。この防災センターは、新宿区役所が被災して機能が停止した場合のバックアップ機能も担っており、本センターは周辺の町会のために存在する訳ではないですが、近所にあるのは安心です。水害時の避難所は「牛込第三中学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地の一部(南側)が0.2m~0.5m浸水する可能性があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「市谷薬王寺町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、三井不動産が分譲したブランドマンションです。地盤のいい牛込台地の上に、低層の建物をスーパーゼネコンが施工しており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、オートロックや防犯窓センサーも備えており、防犯面でも安心です。
本マンションの敷地は、児玉坂の上にあり、台地の上の昔から要人も住まう由緒ある土地です。水はけもよく、防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。
北側隣地がお寺なのだけが、気になります。
○耐震性 地盤のいい土地であること、低層マンションであること、スーパーゼネコンが施工していること等から、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○安心安全 オートロックや防犯窓センサーがあり、標準的なセキュリティは備えている。
○資産性 立地、建物の品等、分譲会社のブランド等から、一定の需要が期待できる。



本マンションの査定

「パークコート市谷薬王寺」の将来性・資産性としては、閑静な住宅街にありながら、スーパー等も近い利便性も併せ持ち、今後も需要が見込めるマンションです。ブランドマンションであることも、メリットです。
スーパーゼネコンによって施工された、どっしりとした横長の形状の低層の建物であることは安心できます。ひねくれた見方をすると、こんな小規模の建物をスーパーゼネコンが請け負っているというのは、地盤等に問題があったのではないかといらぬ心配をしてしまいます。
地歴もよく、高台の平坦地といえる場所であり、付近のボーリング調査の結果からも地盤に問題はなさそうです。外苑東通りからも、130m~140m離れています。
浸水可能性と、北側のお墓ヴューの分、他の問題のないマンションより安くなるでしょう。
お墓ビューが気にならない方には、お買い得な物件といえるかもしれません。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。