パークコート神楽坂

物件名 パークコート神楽坂
東京都新宿区赤城元町1-10
交通 -東京メトロ東西線 「神楽坂」 駅 徒歩2分
敷地面積 4069.23㎡ 用途地域 第二種中高層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)
地下1階地上6階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による一般定期借地権(70年)の準共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成22年(2010年)8月 総戸数 78戸
駐車場 身障者用1台
敷地内に22台有り
駐輪場 自転車:77台
附属設備 モニター付オートロック、ベルボーイシステム 新築分譲時売主 三井不動産レジデンシャル(株)
設計・監理 (株)熊谷組(隈研吾が設計監修) 施工 (株)熊谷組
管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス(株) 管理方式
学区域 小学校:津久戸小学校
中学校:牛込第三中学校
避難所 津久戸小学校
その他 ペット可(足洗い場あり)

地域の状況

「パークコート神楽坂」は、新宿区赤城元町にある中層マンションです。
赤城元町の名前は、町域に江戸の三社に数えられた赤城神社(他の二つは、「日枝神社」と「神田明神」です)があることが由来になっています。また、江戸の頃、牛込御門から、この赤城神社に到る一帯には、寺社が建ち並び、その門前町として「神楽坂」が発展していったようです。
本マンションの南方、道路距離1.4kmほどで「東京逓信病院」があります。その他、徒歩圏に多くの医院があり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、東方に700mほどのところにある「区立津久戸小学校」の学区域です。この小学校の地域協働学校には、地域にある企業の方が関わるなど、他の学校に比べて「企業とのコラボ・地域社会との連携」という面でユニークな取り組みが多いことでも知られています。保育園は、区立保育園として、北東700mほどのところに「東五軒町保育園」、南方800mほどのところに「あいじつ子ども園」があり、東京都認証保育所の「アスク神楽坂保育園」が南方300mほどのところにあります。
生鮮食料品等の買い物は、早稲田通りに出て、飯田橋方面に行ってすぐの「神楽坂KIMURAYA」、または「セーヌよしや神楽坂店」がメインになるでしょう。外食は、言うまでもなく、神楽坂の多種多様な飲食店が楽しめます。
この物件の売りは、いまさら言うまでもないと思いますが、「赤城神社」と「神楽坂」です。毎日、お参りすれば、運気上昇間違いなし。神楽坂が庭のように使えるのに、夜になれば、街の喧噪も届きません。

前面道路

前面道路は、南側の特別区道 36-640で幅員は5.3m~5.5mほどですが、神社入口から早稲田通りに続く参道は、両側に歩道のある幅員10mの道路ですので、夜遅くても狭い道を通らず帰宅できます。

地盤

【地震の際の揺れ】
東京都土木技術センターによるボーリング調査は、本マンションの付近では行われていません。比較的近い複数の箇所の結果をみると、台地上の地点では、表土のすぐ下は「関東ローム層」であり、N値(地盤の固さを表す数値:3以上あればいいとされる)も5以上あると読み取れ、地盤に問題はないと推定されます。ただ、赤城神社の北側の坂下の地点では、N 値が1の箇所もあり、地盤に何らかの対処が必要だと思われます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「赤城元町」の町会の指定避難所は、東方に700mほどのところにある「区立津久戸小学校」です。数百年鎮座します赤城神社の敷地ですので、敷地内にも安心して避難できると思います。
水害時の避難所は「牛込第一中学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地の一部(北側)が0.2m~0.5m浸水する可能性があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「赤城元町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、[1-25]件であり、非常に安全な地域であるといえます。

本マンションの評価

本マンションは、この界隈に住んでいる著名建築家の隅研吾氏が設計監修し、大手資本の会社が分譲、近くに本社を構える大手ゼネコンが施工した中層マンションであり、地盤に問題があるような立地でもなく、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックやセキュリティシステムを備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する場所は、高台にあり、水はけもよく、防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。
その他、有料ですが、東京女子医科大学病院との提携サービス「THC(トータル・ヘルス・ケア)」もあります。

○耐震性 築浅の、大手ゼネコンが施工した横長のどっしりした建物であり、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
※大手ゼネコンだって不良工事を行うことがあるじゃないか、と言われますとその通りなのですが、施工会社の実績としては申し分がないので、このように推定しています。
○セキュリティ モニター付オートロックやセキュリティシステムがあり、標準レベル以上のセキュリティを備えている。
○資産性 立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。



本マンションの査定

「パークコート神楽坂」の将来性・資産性としては、大手ゼネコンよって施工された、どっしりとした横長の形状の中層建物であることは安心できます。何といっても赤城神社と一体化した開発によって建てられた由縁及び、隈研吾の設計デザインということで、この地域のシンボル的な有名マンションの座を将来的にも占め続けるでしょう。
ただ、立地は高台とはいえ、北側の少し先は崖になっており、高台の平坦地と比較するとリスクを感じます。
このマイナスポイントの分、高台の平坦地にある同レベルのマンションより多少安くてもいいのでは、と思える物件です。
また、敷地権が定期借地権なので、銀行によってはローンがつきにくいことがあり、その点も価格に影響する可能性があります。
更に部屋によっては、東側にある墓地が見える「お墓ビュー」となりますので、建物が少し古くなると、あまり高く売れなくなる可能性もあります。
地域のシンボル的なブランドがどこまで通じるか、行く末を注視したいと思っています。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。