パークホームズ市谷薬王寺セントガレリア

物件名 パークホームズ市谷薬王寺セントガレリア
所在地 東京都新宿区市谷薬王寺町63-14(地番)
交通 -都営大江戸線 「牛込柳町」 駅 徒歩 5分
―東京メトロ丸ノ内線 「四谷三丁目」 駅 徒歩 14分
―都営新宿線 「曙橋」 駅 徒歩8分
―都営新宿線 「市ヶ谷」 駅 徒歩17分
敷地面積 1030.29㎡ 用途地域 商業地域・第一種中高層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地上13階建
総戸数 83戸
築年月 平成22年(2010年)11月 権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
駐車場 19台(機械式駐車場18台、平面式車椅子使用者用駐車場1台) 駐輪場 自転車:83台
ミニバイク:7台
附属設備 TVモニター付インターホン、ベルボーイシステム、オートロック、非接触キーリーダー 新築分譲時売主 三井不動産レジデンシャル(株)
設計・監理 (株)三輪設計事務所 施工 (株)熊谷組
管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:牛込仲之小学校
中学校:牛込第一中学校
避難所 牛込仲之小学校
その他 ペット可

 地域の状況

「パークホームズ市谷薬王寺セントガレリア」は、新宿区市谷薬王寺町にある13階建ての中層マンションです。外苑東通りに面しており、この区域は、江戸時代は薬王寺の門前町である「薬王寺前町」という町屋の区域でした。昔から栄えていた由緒ある土地です。
本マンションの南方にある交差点「市谷仲之町交差点」から西方に女子医大通りに入れば、「東京女子医大病院」があり、そのまま突き抜ければ(車ですと回らないといけないですが)、「国立国際医療センター」もあります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、すぐ近くに区立牛込仲之小学校があります。外苑東通りの交差点は少し危ない点があるのですが、通学路に従って渡れば大丈夫です。保育園は、500mほど離れたところに区立保育園の「原町みゆき保育園」があり、市谷仲之町や河田町には、モンテッソーリ教育を行っている民間の保育園があり、遠方からも車で送り迎えをする保護者がいるほど人気となっています。
生鮮食料品等の買い物は、牛込柳町駅のすぐ近くの「よしや柳町店」、もしくは女子医大通り沿いにある「三徳河田店」がメインになるでしょう。また、南方に100mほどで「まいばすけっと」があります。外食は、近所には居酒屋のようなものが数件あり、南に1kmほど行けば荒木町、東に1.6kmほど行けば神楽坂があり、色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

 前面道路

前面道路は、西側に面している外苑東通り(環状3号線)です。現在、拡張工事を行っているのですが、本マンションの前の歩道は狭いままです。狭すぎるためにガードレールも設置できず、自転車が通ったりすると少しヒヤッとする場所です。
外苑東通りの拡張が済むと、交通量が増えることも予想されますが、現状、この薬王寺町・柳町部分の外苑東通りが狭くなることで起きている渋滞は緩和されることから、影響はプラス・マイナス・ゼロであると予想されます。

 地盤

【地震の際の揺れ】
東西の両方が台地の、いわゆる谷地に位置し、地盤はよくない可能性が高いです。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「市谷薬王寺町」の指定避難所は、300mほど離れたところにある牛込仲之小学校です。市谷薬王寺町会は、防災に力を入れており、発電機による夜間の投光訓練等も行っています。南に隣接する、市谷仲之町には、新宿区防災センターもあります。この防災センターは、新宿区役所が被災して機能が停止した場合のバックアップ機能も担っており、本センターは周辺の町会のために存在する訳ではないですが、近所にあるのは安心です。
水害時の避難所は「牛込第三中学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地の一部(北側)が0.2m~0.5m浸水する可能性があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「市谷薬王寺町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、三井不動産が分譲したブランドマンションです。谷地に位置し地盤は良くない場所ですが、準大手ゼネコンが施工しており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックや監視カメラも備えており、防犯面でも安心です。ただ、幹線道路である外苑東通り沿いに位置しており、低層階では、騒音や粉塵が気になるかもしれません。

○耐震性 地盤は良くない場所ですが、準大手ゼネコンが施工していること等から、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○安心安全 モニター付オートロックや監視カメラがあり、標準的なセキュリティは備えている。
○資産性・立地 立地、建物の品等、分譲会社のブランド、築年等から、一定の需要が期待できる。ただ、幹線道路である外苑東通りに西側が面していることが、特に低層階には少しマイナス。



本マンションの査定

「パークホームズ市谷薬王寺セントガレリア」の将来性・資産性としては、スーパー等も近い利便性から、今後も需要が見込めるマンションです。ブランドマンションであることも、メリットです。
施工が準大手ゼネコンであるのは安心材料です。
ただ、立地は谷地であり、地盤は良くないでしょう。また、外苑東通り沿いなので、騒音・粉塵等の影響があると思われます。
これらのマイナスポイントの分、高台の閑静な住宅街にある同レベルのマンションより安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台の閑静な住宅街にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。