パークハウス市谷仲之町

物件名 パークハウス市谷仲之町
所在地 東京都新宿区市谷仲之町2-7
交通 -都営新宿線 「曙橋」 駅 徒歩3分
-営団丸ノ内線 「四谷三丁目」 駅 徒歩10分
-都営大江戸線 「若松河田」 駅 徒歩11分
-都営大江戸線 「牛込柳町」 駅 徒歩11分
敷地面積 1,688.98㎡ 用途地域 第二種中高層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階地上5階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成16年(2004年)10月 総戸数 47戸
駐車場 22台 駐輪場 自転車:47台
附属設備 モニター付オートロック、宅配ボックス 新築分譲時売主 三菱地所(株)
設計・監理 戸田建設工業(株) 施工 戸田建設工業(株)
管理会社 三菱地所コミュニティ(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:牛込仲之小学校
中学校:牛込第一中学校
避難所 牛込仲之小学校
その他 ペット可

 地域の状況

「パークハウス市谷仲之町」は、新宿区市谷仲之町にある中層のブランドマンションです。町名の由来は、この地域が江戸時代、尾張藩徳川家の上屋敷と河田町の別邸との中間にあった事から仲之町と呼ばれるようになったとのことです。江戸時代から、武家屋敷の建ち並んでいた、昔からの一等地でもあります。
市谷仲之町は、東西にまっすぐな道が3本通った、区画の整然とした住宅街です。曙橋駅周辺では、古い街並みや細い路地が残る街が多いですが、市谷仲之町は、その中で「閑静な住宅街」という印象が強いです。ただ、広い土地は、元々は寮や企業の研修所(会館)として使われ、最近では分譲マンションとなることが多く、町会がまとまりを保つのは難しい町でもあります。
本マンションから西方に進み、コンフォガーデンを越えれば、「東京女子医大病院」があり、その北西方600mほどのところには、「国立国際医療センター」もあります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、町域内に区立牛込仲之小学校があり、大きな道を渡ることなく通学できます。保育園は、区立保育園となると少し離れますが、モンテッソーリ教育を行っている民間の保育園が近隣にあり、遠方からも車で送り迎えをする保護者がいるほど人気となっています。
生鮮食料品等の買い物は、北西方に400m超の「三徳河田店」及び曙橋駅に近接している「三徳住吉店」がメインとなると思います。また、あけぼのばし通り商店街には「まいばすけっと」があります。外食は、あけぼのばし通り商店街にいくつかあります。それと、7分ほど歩いたところにある荒木町まで足を伸ばせば色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

 前面道路

前面道路は、南側に面している特​別​区​道​ ​3​1​-​1​2​2​0号です。当該道路は、外苑東通りの合羽坂の交差点にあるセブンイレブンの北側から三徳河田店の脇まで抜ける一方通行の道です。本マンションの前は、道路幅員6mほどで、両側に「路側帯(歩行者用の通路)」の白線もあります。ただ、前面道路を東方(念仏坂方面)に進むと、道は狭くなり、念仏坂の上に差し掛かる箇所は、道幅が細い上に直角にカーブしており、通り抜けのタクシー等が通る際にはヒヤッとする場所でもあります。

 地盤

東京都土木技術センターによるボーリング調査が市谷仲之町内で数箇所行われており、そのうち西に50mほどの地点では、表土のすぐ下は「関東ローム層」であり、N値(地盤の固さを表す数値る)も5以上あると読み取れることから、都内の高台としての平均的な地盤であり、問題はないと推定されます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
パークハウス市谷仲之町がある「市谷仲之町」の指定避難所は、町域内にある「牛込仲之小学校」です。同町内には、新宿区防災センターもあります。この防災センターは、新宿区役所が被災して機能が停止した場合のバックアップ機能も担っており、本センターは町会のために存在する訳ではないですが、町内にあるのは安心です。高台で地盤もいい地域ですし、新宿区内でも安全な地域といっていいと思います。水害時の避難所も同様に「牛込仲之小学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地の北側隣接地及び南西側隣接地が0.2m~0.5m浸水する可能性があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「市谷仲之町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、三菱地所が分譲したブランドマンションであり、地盤のいい土地に、低中層の建物が建設されており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックや防犯センサーも備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する市谷仲之町は、周辺では区画の整った閑静な住宅街です。高台にあり、水はけもよく、防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。前面道路を抜け道に使うタクシー等が少なくなれば、もっと高級感のある土地になると思います。
私がマンションに求めるのは、以下の3つの視点です。本マンションの総合評価は、[A]です。

○耐震性 地盤のいい土地であること、5階建ての建物であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックや監視カメラがあり、標準的なセキュリティは備えている。
○資産性 立地、建物の品等、分譲会社のブランド等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。前面道路が抜け道になっていることと、幹線道路である外苑東通りから100mも離れていないことが少しマイナス。


 本マンションの査定

「パークハウス市谷仲之町」の分譲価格は、1階が平米単価で@90万円弱で、1階上がるごとに平米単価が@3~5万円上がり、5階で平米単価が@110万円程でした。勿論、南向きは少し高めですし、北向きは少し安めになります。
「パークハウス市谷仲之町」の将来性・資産性としては、昔からの一等地、かつ台地上である立地、マンション建設に実績のある建築会社施工のどっしりした横長の形状の低中層の建物、とマイナス要素がほとんどないマンションです。あえてあら探しをするなら、坂にかかっている、という点です。ほとんど坂上なのですが、坂は地盤が複雑なことが多いので、高台の平坦地と比較すると多少のリスクを感じます。また、外苑東通りまで100m弱なのも、多少気になります。
そのリスクの分、高台の平坦地かつ閑静な住宅街にある同レベルのマンションより多少安くなってもしょうがないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。