パークハウス市谷柳町

物件名 パークハウス市谷柳町
所在地 東京都新宿区市谷柳町1-4
交通 -都営大江戸線 「牛込柳町」 駅 徒歩2分
-東京メトロ東西線 「早稲田」 駅 徒歩13分
-東京メトロ東西線 「神楽坂」 駅 徒歩13分
敷地面積 1328.40㎡ 用途地域 第二種中高層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地下1階地上13階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成21年(2009年)12月 総戸数 96戸
駐車場 22台 駐輪場 自転車:111台
附属設備 モニター付 オートロック、防犯カメラ、宅配ボックス 新築分譲時売主 三菱地所(株)
設計・監理 (株)安宅設計 施工 大豊建設工業(株)
管理会社 三菱地所コミュニティ(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:市谷小学校
中学校:牛込第一中学校
避難所 市谷小学校(柳町町会)
その他 ペット可、耐震構造(制振構造)

 地域の状況

「パークハウス市谷柳町」は、新宿区市谷柳町にある中層のブランドマンションです。町名の由来は、江戸時代、窪地だったこの辺りに柳の木が多かったことに因むとの説が有力です。江戸時代から、寺に囲まれた町人街として賑わいをみせた地区です。
市谷柳町は、東西の台地に挟まれた窪地のような地形です。南北に外苑東通りが、東西に大久保通りが、町域のほぼ中央を走っており、3つの区画に分かれています。大通り沿いは商業地域になっており、商店が建ち並んでいます。一本裏に入ると、細い路地が残る住宅街です。
市谷柳町交差点を西方に向かい、600mほどに進むと「東京女子医大病院」があり、その北西方600mほどのところには、「国立国際医療センター」もあります。また、「清和病院」や「柳町病院」なども近くにあり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、東方に400mほどの区立市谷小学校が学区域です。外苑東通りや大久保通りを渡らないといけませんが、きちんと歩道を通って通学できます。保育園は、「原町みゆき保育園」が近くにあります。
生鮮食料品等の買い物は、市谷柳町交差点に近接している「よしや柳町店」がメインになるでしょう。外苑東通りを南に少し行くと、「くすりの福太郎」や「ダイソー」もあり、買い物は便利です。外食は、近所にいくつかあります。それに加え、1.3kmほど外苑東通りを南に行ったところにある荒木町まで足を伸ばせば色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

 前面道路

前面道路は、南西側に面している、幅員は6~8mほどの「特別区道 35-10号線」です。この道は、北西方面からの一方通行で、北側には「路側帯(歩行者用の通路)」の白線があります。外苑東通りから大久保通りを左折する際に、信号を通らずに抜け道としてこの道を使う車があります。
東側で接面するのは、「特別区道 35-20号線」です。本マンションが接する部分は幅員4.8m~4.9mほどですが、その前後は少し狭くなります。北方向に進むと道が屈折していることもあり、住民関係以外の車はほとんど通らない静かな道路です。

 地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地は窪地であり、地盤がいい場所ではありません。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「市谷柳町」の指定避難所は、「市谷小学校」です。
水害時の避難所は「牛込第三中学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地は0.2m~1.0m浸水する可能性があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「市谷柳町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、三菱地所が分譲したブランドマンションです。築浅の中層の建物が制振構造で建設されており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックや監視カメラも備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する市谷柳町は、商店街の柳町親和会を中心とした活気のある街です。街が元気だと、防災や防犯面に限らず、何かと安心だと思います。

○耐震性 制振構造であること、中層の建物であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックや防犯カメラがあり、標準的なセキュリティは備えている。
○資産性 立地、建物の品等、分譲会社のブランド等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。


 本マンションの査定

「パークハウス市谷柳町」の将来性・資産性としては、駅近でスーパー等も近い利便性から、今後も需要が見込めるマンションです。ブランドマンションであることも、メリットです。
ただ、地盤が良いとはいえない坂下の立地であることが、マイナスです。制震構造を備えていることで相殺と考えてもいいですが、建物の形状も縦長であることから安心と言い切れないところがあります。
また、外苑東通りから30mと少しくらいしか離れておらず、騒音・粉塵等の影響がある可能性があります。
以上のマイナスポイントの分、同程度の高台(坂上)のマンションより安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台のマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
高台のマンションと比較すると、多少単価が低くなっているので、外苑東通りの影響があまりない部屋で、坂下の立地でも「制震構造」だから安心、と思える方にはお買い得な物件かもしれません。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。