パークハウス四谷

物件名 パークハウス四谷
東京都新宿区若葉1-21-4
交通 -JR中央・総武線 「四ツ谷」 駅 徒歩8分
-東京メトロ丸の内線 「四ツ谷」 駅 徒歩8分
-東京メトロ南北線 「四ツ谷」 駅 徒歩8分
敷地面積 5170.43㎡ 用途地域 第一種中高層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地上6階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成17年(2005年)1月 総戸数 108戸
駐車場 72台(機械式67台、平置き5台(内1台身障者用) 駐輪場 自転車:103台
バイク:台
附属設備 カラーテレビモニター付インターホン、オートロック 新築分譲時売主 三菱地所(株)
設計・監理 大成建設(株) 施工 大成建設(株)
管理会社 三菱地所コミュニティ(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:四谷小学校
中学校:四谷中学校
避難所 四谷中学校
その他 ペット可

 地域の状況

「パークハウス四谷」は、新宿区若葉1丁目にある中層マンションです。
若葉の名前は、昭和18年(1943年)枝分かれしていた四谷○町や鮫河橋を統合した上で1~3丁目に分け、その新たな町の名前として選ばれました。鮫河橋の低湿地は、江戸期には花街、明治時代前期には貧民窟でしたが、明治時代の後期には都市化が進み、地価も上昇し、大正12年(1923年)の関東大震災を経て、貧民窟の面影はなくなったとのことです。ただ、このエリアでも、坂の上(高台)は江戸時代から大名屋敷が建ち並ぶお屋敷街でした。
本マンションの西方、道路距離900mほどで「慶應義塾大学病院」があります。その他、徒歩圏に多くの医院があり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、北方に600mほどのところに学区域の「区立四谷小学校」があります。途中に大きな道を横断するような箇所もなく、比較的安心な登下校が見込めます。保育園は、区立保育園として、西方700mほどのところに「しなのまち子ども園」がありますし、すぐ近くにも400mほどしか離れていないところに、皇室との縁も深い、認可保育所である「二葉南元保育園」があります。
生鮮食料品等の買い物は、北西に200mほどのところにある「丸正 若葉店」がメインになるでしょう。外食は、北に荒木町、南に青山がありますし、普段は四谷駅周辺でも充分多種多様なお店が楽しめると思います。
大変便利な若葉1丁目ですが、一番のウリは、「神宮外苑」が近いことだと思います。歩いて12,3分で、神宮外苑に入ることができ、日常の散歩コースとして使えます。また、ジョギングをする方なら、「神宮外苑」もいいですが、更に近い「赤坂御所」を一周すれば、結構なアップダウンがあるので負荷をかけることもできます。

 前面道路

前面道路は、東側の特別区道43-630で幅員は3.8~4.7mほどです。

 地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地内及びその付近の地点では、表土のすぐ下は「関東ローム層」等であるが、N値(地盤の固さを表す数値:3以上あればいいとされる)も深度12m超まで1~3程度と読み取れます。地盤はあまり強固ではない可能性があります。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
また、本物件の西側隣地は4.5mほど一段下がっており、段丘の端に位置していることから、擁壁が設置してあり、この部分の地盤の安全性については不明です。この西側の崖部分は、「急傾斜地崩壊危険箇所」に指定されています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「若葉1丁目」の町会の指定避難所は、北東方に400mほどのところにある「四谷中学校」です。本マンションを含む区域は、新宿区が作成した「新宿区洪水ハザードマップ」による浸水可能性のある地域に含まれていません。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「若葉」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、三菱地所が分譲し、スーパーゼネコンである大成建設が施工した中層のどっしりした横長のマンションであり、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックやセキュリティシステムを備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する場所は、高台のへりにあり、地盤にやや不安があるものの、医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。

○耐震性 スーパーゼネコンが施工したどっしりとした横長の中層の建物であり、段丘の端に位置しているものの建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックやセキュリティシステムがあり、標準レベル以上のセキュリティを備えている。
○資産性 立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。段丘の端(崖というほどではないですが)に位置していることが、高台の平坦地に位置するマンションと比較するとマイナスとなる(多少安くなる)。



 本マンションの査定

「パークハウス四谷」の将来性・資産性としては、スーパーゼネコンによって施工された、どっしりとした横長の形状の中層の建物であることは安心できます。
ただ、立地は崖上といってもいい場所です。地盤はあまり良くないと思われ、擁壁の分、将来の修繕費も高くなる可能性が高いです。非常に大きな地震が発生した場合を考えると、リスクがないという訳にはいかないと思います。
このマイナスポイントの分、高台の平坦地にある同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台の平坦地かつ閑静な住宅街にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
四谷駅に近いという利便性を取るか、安心して住むという住環境を取るかという選択を迫られる物件ですね。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。