パークハウス新宿若松町

物件名 パークハウス新宿若松町
所在地 東京都新宿区若松町9-14
交通 ―都営大江戸線 「若松河田」 駅 徒歩1分
-東京メトロ東西線 「早稲田」 駅 徒歩12分
―都営新宿線 「曙橋」 駅 徒歩13分
敷地面積 1,055.65平米 用途地域 商業地域・第一種住居地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地上15階建
総戸数 68戸
(56.37〜75.28平米)
築年月 平成18年(2006年)5月 権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
駐車場 18台(含身障者用1台) 駐輪場 自転車:平置20台、2段ラック式30台
バイク:2台
附属設備 宅配ボックス、モニター付インターホン、防犯カメラ 新築分譲時売主 三菱地所(株)
設計・監理 (株)三輪設計事務所 施工 (株)フジタ
管理会社 三菱地所コミュニティ(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:余丁町小学校
中学校:新宿中学校
避難所 余丁町小学校(若松町町会)
その他  ペット可

 地域の状況

「パークハウス新宿若松町」は、新宿区若松町にある駅近の15階建て中高層ブランドマンションです。牛込台地の高台にあり、江戸時代は武家屋敷の敷地であった由緒ある土地です。
本マンションのすぐ南に「東京女子医大病院」、北西に400mほどに「国立国際医療センター」があります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、マンションの玄関を出たところにある道路沿い、左(西)方に300mほどで区立余丁町小学校があります。通学路は、道路を渡る必要はありますが、ガードレールもしっかりある道路が通学路となるので、安全といえるでしょう。保育園は、区立保育園の「原町みゆき保育園」や認可保育園である「至誠会保育園」「新宿いるま保育園」があり、認証保育園の「フロンティアキッズ河田町」も近いです。「新宿いるま保育園」は、病児保育も行っています。また、「フロンティアキッズ」は、学童クラブも充実しています。新宿区の小学校では、夕方まで学校にいることのできる「放課後子どもひろば」も実施されているので、小学生のいるファミリーには安心です。
生鮮食料品等の買い物は、道路を隔てて反対側にある「ライフ若松河田駅前店」がメインになるでしょう。また、コンビニやドラッグストアも近所にあります。外食は、近所にはあまりないですが、1kmと少し移動すれば、南に荒木町、西に東新宿(歌舞伎町・大久保地区)があり、色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

 前面道路

前面道路は、北側に面している幅員18mほどの「特別区道 31-880号線」です。車の通行量は、さほど多くはないですが、途切れることもないです。両側の歩道もしっかり整備された標準的な道路です。

 地歴調査

本マンションの敷地は、前述の通り、江戸時代には武家屋敷の敷地でした。

 地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地は、高台にあり、同じく高台にある近隣のボーリング調査の結果等をみても、都内の高台としての平均的な地盤であり、問題はないと推定されます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「若松町」の指定避難所は、直線距離で300mほどの距離にある余丁町小学校です。水害時の避難所も同じく余丁町小学校です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地の南側が0.2m~0.5m浸水する可能性があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「若松町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25件]に止まっており、安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、三菱地所が分譲したブランドマンションです。マンションの立地は地盤のいい牛込台地の上にあるのですが、建物の建設時期が当時民事再生法を申請した準大手ゼネコンのフジタ(本マンションの施工会社)の再建中にあたります。ただ、経営難の時期に比べれば、再建中の方がまともな仕事が期待できると思いますし、三菱地所の監理能力も含めて、特に問題がないと判断します。
また、オートロックや防犯窓センサーも備えており、防犯面でも安心です。
本マンションの敷地は、台地上の平坦な場所にあり、江戸時代から武家屋敷であった由緒ある土地です。水はけもよく、防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。

○耐震性 地盤のいい土地であること、準大手ゼネコンが施工していること等から、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○安心安全 オートロックや防犯窓センサーがあり、標準的なセキュリティは備えている。
○資産性・立地 立地、建物の品等、分譲会社のブランド等から、一定の需要が期待できる。


 本マンションの査定

「パークハウス新宿若松町」の将来性・資産性としては、マンション建築に実績のある会社によって施工され、東日本大震災の後に竣工した中層の建物であることは安心できます。
ただ、建物は縦に長い形状であり、どっしりとした横長の建物と比較すると、非常に大きな地震が発生した場合には、多少のリスクを感じます。また、幹線道路ほどの交通量はないとはいえ前面道路もそれなりに車が走っています。車の音等の影響が多少はある可能性があります。
このマイナスポイントの分、高台の閑静な住宅街にある同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台の閑静な住宅街にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。