プラウドジェム市ヶ谷

物件名 プラウドジェム市ヶ谷
所在地 東京都新宿区市谷仲之町3-24
交通 -都営新宿線 「曙橋」 駅 徒歩5分
―都営大江戸線 「若松河田」 駅 徒歩8分
―都営大江戸線 「牛込柳町」 駅 徒歩10分
敷地面積  1,087.16m2 用途地域 第二種中高層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造、6階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成16年(2004年)2月 総戸数 43戸
駐車場 8台(3段機械式7台、平置式1台) 駐輪場 自転車:44台
バイク:2台
附属設備 オートロック、防犯カメラ、全住戸の玄関及び窓に防犯センサー設置
新築分譲時売主 野村不動産(株)
設計・監理 (株)間組 施工 (株)間組
管理会社 野村不動産パートナーズ(株) 管理方式
学区域 小学校:牛込仲之小学校
中学校:牛込第一中学校
避難所 牛込仲之小学校
その他

地域の状況

「プラウドジェム市ヶ谷」は、新宿区市谷仲之町にある中層のブランドマンションです。町名の由来は、この地域が江戸時代、尾張藩徳川家の上屋敷と河田町の別邸との中間にあった事から仲之町と呼ばれるようになったとのことです。江戸時代から、武家屋敷の建ち並んでいた、昔からの一等地でもあります。
市谷仲之町は、東西にまっすぐな道が3本通った、区画の整然とした住宅街です。曙橋駅周辺では、古い街並みや細い路地が残る街が多いですが、市谷仲之町は、その中で「閑静な住宅街」という印象が強いです。ただ、広い土地は、元々は寮や企業の研修所(会館)として使われ、最近では分譲マンションとなることが多く、町会がまとまりを保つのは難しい町でもあります。
本マンションから西方に進み、コンフォガーデンを越えれば、「東京女子医大病院」があり、その北西方600mほどのところには、「国立国際医療センター」もあります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、町域内に区立牛込仲之小学校があり、大きな道を渡ることなく通学できます。保育園は、区立保育園となると少し離れますが、モンテッソーリ教育を行っている民間の保育園が近隣にあり、遠方からも車で送り迎えをする保護者がいるほど人気となっています。
生鮮食料品等の買い物は、北方に100m弱の「三徳河田店」がメインになるでしょう。曙橋駅から帰ってくる際には、曙橋駅に近接している「三徳住吉店」が便利です。また、あけぼのばし通り商店街や仲之交差点の北側には「まいばすけっと」があります。外食は、あけぼのばし通り商店街にいくつかあります。それと、10分ほど歩いたところにある荒木町まで足を伸ばせば色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

前面道路

前面道路は、西側に面している特​別​区​道​ ​3​1​-​1​2​2​0号です。当該道路は、外苑東通りの合羽坂の交差点にあるセブンイレブンの北側から三徳河田町店の脇まで抜ける一方通行の道です。本マンションの前は、道路幅員8mほどで、両側に歩道もあります。道路の反対側は、コンフォガーデンの敷地となっており、子どもが走り回れるくらいの充分な広さが確保されています。ただ、前面道路を南方(曙橋駅方面)に進むと、歩道はなくなり、念仏坂の上に差し掛かる箇所は、道幅が細い上に直角にカーブしており、通り抜けのタクシー等が通る際にはヒヤッとする場所でもあります。
また、本マンションの敷地の北側の道路は、一方通行の特​別​区​道​ ​3​1​-​1​240号で、道路幅員は4mほどとなっており、道路を挟んで向かい側のコロネードの敷地には歩道もあります。こちらは居住者関係以外の車はあまり通らない道です。

地盤

【地震の際の揺れ】
この付近は昔からある牛込台地の高台であり、都内の高台としての平均的な地盤であり、問題はないと推定されます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「市谷仲之町」の指定避難所は、町域内にある「牛込仲之小学校」です。同町内には、新宿区防災センターもあります。この防災センターは、新宿区役所が被災して機能が停止した場合のバックアップ機能も担っており、本センターは町会のために存在する訳ではないですが、町内にあるのは安心です。高台で地盤もいい地域ですし、新宿区内でも安全な地域といっていいと思います。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地が浸水する可能性は想定されていません。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「市谷仲之町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

本マンションの評価

本マンションは、野村不動産が分譲したブランドマンションであり、地盤のいい土地に、中層の建物が建設されており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックや監視カメラも備えており、防犯面でも安心です。前面道路が、タクシー等の抜け道になってしまっているのが残念ですが、マンションのエントランス前は歩道もしっかりあるので、危険性は低いと思われます。
本マンションが位置する市谷仲之町は、周辺では区画の整った閑静な住宅街です。タクシー等の抜け道さえなかったら、もっと高級感が増していると思います。高台にあり、水はけもよく、防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。

○耐震性 地盤のいい土地であること、中堅ゼネコンが施工したどっしりとした横長の形状の中層建物であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックや監視カメラがあり、標準的なセキュリティは備えている。
○資産性・立地 立地、建物の品等、分譲会社のブランド等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。前面道路の車の通行は少し多いが、歩道があるため安心。


本マンションの査定

「プラウドジェム市ヶ谷 」の将来性・資産性としては、閑静な住宅街にありながら、スーパー等も近い利便性も併せ持ち、今後も需要が見込めるマンションです。ブランドマンションであることも、メリットです。
昔からの一等地、かつ台地上である立地、中堅ゼネコン施工のどっしりした中層の建物、とマイナス要素のないマンションです。価格がここから大きく上昇するのは難しいかもしれませんが、資産価値の下落の可能性の低い物件だと思います。
個人的には、スリットの入った雨戸が好きです。夏でもクーラーではなく、窓を開けっ放しにするのが好きなので。
隣に河田町コンフォガーデンのタワーがなく、東日本大震災後の竣工であれば、「ベストマンション」の一つにしたいマンションです。。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。