ソアールタワー市ヶ谷の丘

物件名 ソアールタワー市ヶ谷の丘
所在地 東京都新宿区市谷甲良町2-14
交通 -都営大江戸線 「牛込柳町」 駅 徒歩2分
-東京メトロ東西線 「神楽坂」 駅 徒歩12分
-都営新宿線 「曙橋」 駅 徒歩13分
敷地面積 2,483.51㎡ 用途地域 第一種住居地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地下1階地上19階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有 建物専有部分:区分所有権
築年月 平成15年(2003年)6月 総戸数 157戸
駐車場 72台(屋外平置9台、屋外機械式32台、屋内機械式30台、身障者用平置1台) 駐輪場 自転車:240台
バイク:10台
附属設備 モニター付オートロック、ゲストルーム1ヶ所、マルチルーム1ヶ所、防犯カメラ、宅配ボックス 新築分譲時売主 東急不動産(株)、東京建物(株)、 セントラル総合開発(株)
設計・監理 (株)UG都市建築 施工 戸田建設(株)
管理会社 (株)東急コミュニティー 管理方式 日勤(夜間警備員・24時間有人)
学区域 小学校:市谷小学校
中学校:牛込第一中学校
避難所 牛込第一中学校(甲良町町会)
牛込第三中学校(水害時)
その他 ペット可、制振構造

 地域の状況

「ソアールタワー市ヶ谷の丘」は、新宿区市谷甲良町にある高層マンションです。町名の由来は、江戸時代、加賀町に住んでいた徳川家の老女・栄順尼の拝領地であった甲良町が、幕府の大棟梁・甲良豊前に譲られ屋敷地となったことに因んだものです。江戸時代から、武家屋敷の建ち並んでいた、昔からの一等地でもあります。 市谷甲良町は、2区画のみの狭い町です。マンションの建ち並ぶ中に戸建住宅も混在する住宅地域です。

市谷柳町交差点を西方に向かい、600mほどに進むと「東京女子医大病院」があり、その北西方600mほどのところには、「国立国際医療センター」もあります。また、「清和病院」や「柳町病院」なども近くにあり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。

小学校は、東方に100mほどの区立市谷小学校が学区域です。大久保通りを渡らないといけませんが、近いのは何より安心です。保育園は、400mほど西に「原町みゆき保育園」、700mほど北に「弁天町保育園」があります。

生鮮食料品等の買い物は、市谷柳町交差点に近接している「よしや柳町店」がメインになるでしょう。交差点の近くには、薬局や100円ショップもあり、買い物は便利です。外食は、近所にいくつかあります。それに加え、1.3kmほど外苑東通りを南に行ったところにある荒木町まで足を伸ばせば色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

 前面道路

前面道路は、北側に面した幅員は16.5mほどの大久保通りです。大久保通りは、片側1車線の区間が長いですが、車の通行量はそれなりに多いです。 南側に接面している道路は、幅員4~4.5mほどの特​別​区​道​ ​3​4​-​1​0​0号線です。西も東も行き止まりの道なので、車の通行量は少ないです。

 地盤

【地震の際の揺れ】
東京都土木技術センターによるボーリング調査のうち、東に40mほどの地点では、表土のすぐ下は「関東ローム層」であり、N値(地盤の固さを表す数値:3以上あればいいとされる)も5以上あると読み取れることから、基本的な地盤に問題はないと推定される。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】 東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「市谷甲良町」の指定避難所は、「牛込第一中学校」です。
水害時の避難所は「牛込第三中学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地の一部(南側)が0.2m~0.5m浸水する可能性があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「市谷甲良町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、[0]件であり、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、東急不動産や東京建物等が合同で分譲した高層マンションであり、地盤のいい土地に、制震構造の建物が建設されているので大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。また、モニター付オートロックや防犯カメラも備えており、防犯面でも安心です。

本マンションが位置する市谷甲良町は、市谷柳町交差点から大久保通りを上ったところにある住宅街です。高台にあり、水はけもよく、医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。

○耐震性 地盤のいい土地に建てられた制震構造の建物であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックや防犯カメラがあり、通常のセキュリティは備えている。
○資産性 立地、建物の品等、ブランド等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。



本マンションの査定

「ソアールタワー市ヶ谷の丘」の将来性・資産性としては、駅近でスーパー等も近い利便性から、今後も需要が見込めるマンションです。
マンション建設に実績のある会社によって施工された、高層ですが制振構造の建物であることは安心できます。
ただ、立地は坂にかかっており、ボーリング調査の結果は問題がなさそうでしたが、坂の地盤評価は難しいので、高台の平坦地と比較すると、やはり少しマイナスを付けざるを得ません。また、幹線道路ではないですが、大久保通り沿いなので、騒音・粉塵等の影響が全くないとも言い切れません。部屋によっても影響は異なるので、マンション全体の評価とはできないですが、やはり多少のマイナスは認められます。
このマイナスポイントの分、大久保通りから離れた高台の平坦地にある同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台の閑静な住宅街にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。