ザ・センター東京

物件名 ザ・センター東京(THE CENTER TOKYO)
所在地 東京都新宿区市谷本村町7-4
交通 -都営新宿線 「曙橋」 駅 徒歩5分
-都営大江戸線 「牛込柳町」 駅 徒歩6分
敷地面積 6,051.66㎡ 用途地域 第二種住居地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下2階地上38階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成19年(2007年)11月 総戸数 426戸
駐車場 221台、来客用駐車場:4台
駐輪場 自転車:424台、レンタル自転車:20台、バイク:8台
附属設備 防災センター、ゲストルーム2戸、キッズルーム2室、スカイラウンジ、キッチンスタジオ、フィットネス&サウナ
新築分譲時売主 野村不動産(株)、三井不動産(株)、三菱地所(株)
設計・監理 (株)三菱地所設計 施工 (株)大林組
管理会社 野村リビングサポート(株) 管理方式 管理人常駐
学区域 小学校:牛込仲之小学校、中学校:牛込第三中学校
避難所 四谷小学校(市谷本村町)
その他 ペット可

地域の状況

「ザ・センター東京」は、新宿区市谷本村町にあるタワーマンションです。東側には機動隊、そして防衛省の敷地が広がっています。江戸時代は尾張徳川家の上屋敷があった場所であり、昔からの一等地でもあります。
本マンションの目の前にある交差点「市谷仲之町交差点」から西方に女子医大通りに入れば、「東京女子医大病院」があり、そのまま突き抜ければ(車ですと回らないといけないですが)、「国立国際医療センター」もあります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、すぐ近くに区立牛込仲之小学校があります。外苑東通りの交差点は少し危ない点があるのですが、通学路に従って渡れば大丈夫です。保育園は、区立保育園となると少し離れますが、モンテッソーリ教育を行っている民間の保育園が近隣にあり、遠方からも車で送り迎えをする保護者がいるほど人気となっています。
生鮮食料品等の買い物は、西方に350mほど行った「三徳河田店」がメインになるでしょう。曙橋駅から帰ってくる際には、曙橋駅に近接している「三徳住吉店」が便利です。また、北方には100mも離れずに「まいばすけっと」があります。外食は、近所には居酒屋のようなものが数件あり、歩いて10分ほどの荒木町まで足を伸ばせば色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

前面道路

前面道路は、西側に面している外苑東通り(環状3号線)です。
現在(平成30年4月)、本マンションの目の前にある「市谷仲之町交差点」より北側で拡張工事を行っています。それもあり、この「市谷仲之町交差点」は少し危険な交差点になっています。
すぐ近所にある牛込仲之小学校では、牛込警察署に対し「歩車分離式信号機」にするように依頼するなどしていますが、幹線道路であることや、外苑東通りの拡張工事も施工中であることなどから、実現は困難となっています。
外苑東通りの拡張が済むと、交通量が増えることも予想されますが、現状、下り路線が「市谷仲之町交差点」から先が狭くなることで起きている渋滞は緩和されることから、影響はプラス・マイナス・ゼロであると予想されます。

地歴調査

「ザ・センター東京」は、新宿区市谷本村町にあるタワーマンションです。東側及び南側には機動隊、そして防衛省の敷地が広がっています。江戸時代は尾張徳川家の上屋敷があった場所であり、昔からの一等地でもあります。

地盤

【地震の際の揺れ】
東京都土木技術センターによる防衛省敷地内のボーリング調査では、表土のすぐ下は「関東ローム層」であり、N値(地盤の固さを表す数値)も5以上あると読み取れることから、都内の高台としての平均的な地盤であり、問題はないと推定されます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

防災・防犯について

【防災】
ザ・センター東京がある「市谷本村町」の指定避難所は、直線距離で900m超、道路距離で1.2kmほど離れたところにある四谷小学校です(100mほど西の近所にあり、学区域でもある牛込仲之小学校は、区の規定によると住吉町・市谷薬王寺町・市谷仲之町の3町会の指定避難所となっています。)。マンションの管理組合は機能しているものの、現在はどこの町会にも属すことができない状況となっており、近い将来発生する可能性の高い大地震の際、避難が滞る可能性があります。 隣の市谷仲之町内には、新宿区防災センターがあるのは安心材料です。この防災センターは、新宿区役所が被災して機能が停止した場合のバックアップ機能も担っており、本センターは町会のために存在する訳ではないですが、近くにあるのは安心です。
水害時の避難所は「牛込第三中学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地の一部(北側及び西側)が0.2m~0.5m浸水する可能性があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「市谷本村町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

タワーマンション

本マンションは、計画当初、もっと高い階数(高さ153m)を予定していたそうですが、地元の反対等もあり、階数を低くして実現にこぎつけたそうです。
タワーマンションである本マンションの新築分譲時の階層別平均単価をみると、一番下の3階で85.25万円(平米当たり)、一番上の38階で149.86万円となっており、最上階は3階の1.76倍になります。また、上層階である36~38階の分譲価格平均単価は、10階以下の分譲価格平均単価の1.56倍になります。造りは同じなので、低層階の方がコストパフォーマンスがいいとも言えます。
【タワーのリスク】
〇地震時にエレベーターが止まる。
〇大規模修繕で高額な費用が掛かる。(特に外壁修繕の効率的な手法が確立されていない。)

本マンションの評価

本マンションは、大手不動産会社が手を組み分譲したタワーマンションであり、この周辺のランドマークともいえる高級感をまとっています。地盤のいい土地に、大林組が建築技術の粋を集めた高層建物が建設されており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックや監視カメラも備えており、防犯面でも安心です。特に中層階以上では、外部からの侵入者もまずありえないでしょう。
ただ、幹線道路である外苑東通り沿いに位置しており、低層階では、騒音や粉塵が気になるかもしれません。

○耐震性 地盤のいい土地であること、充分な耐震工事をスーパーゼネコンが施工していること等から、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックや監視カメラがあり、標準的なセキュリティは備えている。周囲から隔絶した建物立地であり、中層階以上への外部からの侵入はまずありえない。
○資産性・立地 立地、建物の品等、分譲会社のブランド、タワーマンションであること等から、一定の需要が期待できる。ただ、幹線道路である外苑東通りに西側が面していることが、特に低層階には少しマイナス。


本マンションの査定

ザ・センター東京の成約価格は、過去1年ほどの期間で、低層階で平米単価@100万円弱。中層階で平米単価@100万円を少し超える程度。高層階は平米単価@110~140万円程度です。高層階は、専有面積が広い方が単価も上がる傾向があります。将来性・資産性としては、スーパーゼネコンによって施工された建物なので、タワーマンション・ブームの間は需要があると思います。
ただ、基本的な地盤はいい場所ですが、坂にかかっています。坂は地盤が複雑なので、強度の判定が難しい面があります。高台の平坦地と比較すると多少のリスクは感じます。そもそもタワーマンションは基礎杭を長く打ち込むので、地盤が良い悪いはあまり関係ないという考え方もありますが、人間の技術で想定された安全が、ここのところ“想定外”の災害によって覆されてきたのを見ると、あまり人間の技術を過信するのもどうかという気がします。
そういう意味では、タワーマンション自体、そろそろ起こると言われている大地震を経て、問題が起きなかったことを見届けないと、安心かどうかの判断をするのは難しいです。その難しさの分、高台の平坦地にある低中層マンションと比較すると、リスクが認められます。(この場合のリスクは、危ないというリスクではなく、将来が分からないというリスクです。)
また、外苑東通り沿いという住環境としてはマイナスを付けざるを得ないポイントもあります。
このリスクやマイナスの分、高台の平坦地の閑静な住宅地にある低中層マンションと比較して、資産性の維持に関しては将来的に多少劣るのではと思っています。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。