ザ・ヒルズ市谷薬王寺

物件名 ザ・ヒルズ市谷薬王寺
所在地 東京都新宿区市谷薬王寺町45-1
交通 -都営大江戸線 「牛込柳町」 駅 徒歩7分
―都営新宿線 「曙橋」 駅 徒歩8分
―都営大江戸線 「若松河田」 駅 徒歩8分
敷地面積 1,761.03㎡ 用途地域 第一種住居地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上6階地下2階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成27年(2015年)5月 総戸数 77戸
駐車場 13台
駐輪場 自転車:84台(含レンタサイクル4台)、バイク:2台
附属設備 防犯窓センサー、モニター付きインターホン、宅配BOX
新築分譲時売主 (株)武蔵野ハウジング
設計・監理 (株)鴻池組 施工 (株)鴻池組
管理会社 野村不動産パートナーズ(株) 管理方式 巡回
学区域 小学校:牛込仲之小学校
中学校:牛込第一中学校
避難所 牛込仲之小学校(市谷薬王寺町会)
その他  ペット可

地域の状況

「ザ・ヒルズ市谷薬王寺」は、新宿区市谷薬王寺町にある6階建ての中層マンションです。牛込台地の高台にあり、日露戦争で活躍した明治時代の陸軍大将「児玉源太郎」の邸宅跡地が由来の「児玉坂通り」沿いです。明治の要人も住まいを構えた由緒ある土地です。
本マンションから西方に向かい、400mほど歩けば、「東京女子医大病院」があり、そのまま突き抜ければ(車ですと回らないといけないですが)、「国立国際医療センター」もあります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、マンションの向かいに区立牛込仲之小学校があります。保育園は、少し遠いですが、区立保育園の「原町みゆき保育園」や認可保育園である「至誠会保育園」があり、近所には認証保育園の「フロンティアキッズ河田町」があります。また、本マンションの前の通りには「薬王寺児童館」があり、6年生まで預けることが可能となった学童保育も行っているので、小学生のいるファミリーには安心です。
生鮮食料品等の買い物は、女子医大通り沿いにある「三徳河田店」がメインになるでしょう。また、前の道路を東に向かい、児玉坂を下れば「まいばすけっと」や「ローソン」があります。外食は、近所には居酒屋のようなものが数件あり、南に1kmほど行けば荒木町があり、色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

前面道路

前面道路(エントランス側の道路)は、北側に面している幅員4.6mほどの「特別区道 31-1420号線」です。車の通行量は少ないですが、本マンションのエントランスを出たところのクランク状の箇所などは、夜、少し暗いです。北側の官舎も再開発されるので、それを機に、街灯も少し増やせるといいのですが。

地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地は、高台の平坦地にあり、同じく高台にある近隣のボーリング調査の結果等をみても、都内の高台としての平均的な地盤であり、問題はないと推定されます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「市谷薬王寺町」の指定避難所は、女子医大通りを隔てて向かいにある牛込仲之小学校です。市谷薬王寺町会は、防災に力を入れており、発電機による夜間の投光訓練等も行っています。南に隣接する、市谷仲之町には、新宿区防災センターもあります。この防災センターは、新宿区役所が被災して機能が停止した場合のバックアップ機能も担っており、本センターは周辺の町会のために存在する訳ではないですが、近所にあるのは安心です。水害時の避難所は「牛込第三中学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地は0.2m~0.5m浸水する可能性があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「市谷薬王寺町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

本マンションの評価

本マンションは、分譲会社は新しい会社で実績が豊富にある訳ではないですが、地盤のいい牛込台地の上に、横長のどっしりとした形状の中層の建物を中堅ゼネコンが施工しており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。東日本大震災の後の竣工である点も安心できます。
分譲会社が大手でないことによるデメリットは、大きな瑕疵があった場合の保険がきかないことです。基本的な瑕疵であれば、保険制度(住宅瑕疵担保履行法)もあるので問題ありませんが、大手のように全棟建替え(パークシティLaLa横浜等)のようなことはできません。確率は非常に低いリスクだと思いますが。
また、モニター付きインターホンや防犯窓センサーも備えており、防犯面でも安心です。
本マンションの敷地は、高台の平坦地にある昔から要人も住まう由緒ある土地です。防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。
西側にお寺がありますが、ほとんどの部屋からお墓は見えないと思います。

○耐震性 地盤のいい高台の平坦地であること、横長のどっしりとした形状の中層マンションであること、中堅ゼネコンが施工していること、東日本大震災の影響を受けていないこと等から、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○安心安全 モニター付きインターホンや防犯窓センサーがあり、標準以上のセキュリティを備えている。
○資産性 立地、建物の品等等から、一定の需要が期待できる。


本マンションの査定

「ザ・ヒルズ市谷薬王寺」の将来性・資産性としては、昔からの一等地、かつ台地上である立地、東日本大震災後に竣工した中堅ゼネコン施工のどっしりとした中層の建物、と物理的にはマイナス要素のないマンションです。
分譲会社が大手ではないというマイナスをどれくらい見込むかというだけです。
建替えが必要となるような瑕疵がないまま10年以上経てば、ブランドマンションと変わらない価値を認めてもいい物件です。そこに賭ければ、資産価値の上昇の可能性さえある物件だと思います。(建物の施工自体は鴻池組なので、心配はほとんどないと思っていますが。)
後は、管理ですね。管理組合がどれだけ主体性を持って管理に関わるか、だと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。