ザ・パークハウス 山吹神楽坂

物件名 ザ・パークハウス 山吹神楽坂
東京都新宿区山吹町297-6
交通 -東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅 徒歩4分
-東京メトロ東西線「神楽坂」駅 徒歩7分
敷地面積 2,273.95m² 用途地域 商業地域、準工業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上13階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成29年(2017年)11月 総戸数 108戸(事業協力者22戸)
駐車場 敷地内21台 駐輪場 自転車置場131台
ミニバイク置場6台
新築分譲時売主 三菱地所レジデンス(株) 施工 (株)熊谷組
設計・監理 (株)安宅設計 管理方式 日勤
管理会社 三菱地所コミュニティ(株)
学区域 小学校:江戸川小学校、中学校:牛込第二中学校
避難所 都立新宿山吹高等学校(東山吹町会)、水害時は牛込第二中学校
附属設備 モニター付オートロック、宅配ボックス、防犯カメラ、複層ガラス
その他 ペット可

地域の状況

「ザ・パークハウス 山吹神楽坂」は、江戸川橋通り沿いにある三菱地所が分譲した中高層ブランドマンションです。本マンションの所在地である山吹という名称の由来は、有名な太田道灌の山吹の話によるようです。太田道灌が道中急に雨に降られ、農家に蓑を借りようと訪ねると、若い娘が応対に出て山吹を一輪差し出したという話です。音の響きもよく、色鮮やかな花をイメージさせる町名はなかなか良いのではないかと思います。
小学校は、大通りを越えないで通える区立江戸川小学校の学区域です。保育園は、すぐ近くには区立保育園(こども園含む)がありません。民間の保育園は散在しています。
生鮮食料品等の買い物は、地蔵通り商店街の「丸正」や江戸川橋駅隣接の「コモディイイダ江戸川橋店」が近いです。外食は、近所にもありますが、おしゃれなお店が建ち並ぶ神楽坂が徒歩圏なので、多種多様なお店が楽しめます。

前面道路

エントランス前の道路は、北側の​区​道で、幅員は4.6mほどです。系統連続性のいい道路ではないので、車の通行もあまりありません。西側で接道している区道(江戸川橋通り)は、20m超の幅員があり、歩道も整備された立派な道路であり、北の音羽通りと南の早稲田通りを接続する位置にあるため、それなりに車の通行があります。
なので、西側の低層階では、騒音・粉塵等の問題が生じる可能性があります。

地盤

【地震の際の揺れ】
本マンションの敷地は、神田川の流域であり、昔は川が何本も流れ込んでいた場所であり、当該敷地のボーリング調査結果は見当たらないのですが、基本的な地盤はいいとは思えません。少し離れた場所ですが、さほど地形的に変化を感じない場所でのボーリング調査では、深度7mほどまで非常に柔らかい地層となっています。
表層地盤(J-SHIS MAP)を見ても、この敷地は悪い方から2番目に地盤が柔らかい場所であると推定されます。この地盤の柔らかさは、湾岸や都区部東部の低地帯と同レベルです。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

防災・防犯について

【防災】
本マンションがある「東山吹町会」の指定避難所は、「都立新宿山吹高等学校」です。
水害時の避難所は、標高17mほどに位置する「牛込第二中学校」です。因みに、本マンションの敷地の標高は5m前後で、神田川沿いも5mほどです。神田川が氾濫すると、敷地が浸水するまでにさほど時間は掛からないでしょう。(標高は、国土地理院地図による。)
「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地は、1m~3mの浸水が発生する可能性があるようです。敷地のすぐ北側は3m~5mの浸水可能性があるとされています。このすぐ北側が5mの浸水となった場合に、敷地が3mで済むのか疑問も残ります。
※洪水ハザードマップの注意点については、PropertyAnalysisの「資産性を決定づけるのは“立地条件”です」の下の方で触れています。ご参考まで。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「山吹町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、一番安全な[1-25]件でした。周辺町域にも、一番安全な“濃緑”が多いので、安全な地域であると判定していいと思います。

本マンションの総評

本マンションは、三菱地所が分譲した中高層ブランドマンションであり、かつ、準大手ゼネコンの熊谷組が施工しており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。築浅で、東日本大震災の後に竣工しているのも安心材料です。
また、モニター付オートロックや防犯カメラも備えており、防犯面でも安心です。

○耐震性 地盤は悪いが、築浅であること、準大手ゼネコンの熊谷組の施工であることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ  モニター付オートロックや防犯カメラがあり、標準以上のセキュリティを備えている。
○資産性 立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。但し、建物の一部が水没したら、修繕費用も必要となり、またその後の資産価値も下落すると推測する。


本マンションの評価・査定

「ザ・パークハウス 山吹神楽坂」の将来性・資産性としては、準大手ゼネコンの熊谷組が施工した建物であり、東日本大震災後に竣工、という点は悪くないですが、地盤が悪く、水害のリスクもあることとがマイナスです。神田川流域といっていい立地であり、最近毎年のように聞く“想定外”の豪雨が発生した場合、2階まで水没する可能性も考えられます。
このマイナスポイント(というよりリスク)の分、高台の閑静な住宅街にある同レベルのマンションよりある程度安くても仕方のない物件です。
地盤が悪いということは、大地震の際に損壊可能性が高まるということであり、それは修繕費用や建替え等の費用に跳ね返ります。損壊リスクの少ない建物と比較して、将来的に費用が発生する可能性がある分、価格は安くないといけません。水害に関しても、同様の考え方が適用されます。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。