富久クロスコンフォートタワー

物件名 富久クロスコンフォートタワー
東京都新宿区富久町15-1
交通 -東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」 駅 徒歩5分
-東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」 駅 徒歩8分
-都営新宿線 「新宿三丁目」 駅 徒歩8分
-都営新宿線 「曙橋」 駅 徒歩9分
敷地面積 16,246.97㎡ 用途地域 商業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)
地下2階地上55階建
権利形態 建物の専有部分は区分所有権、敷地は権利変換計画に基づく敷地利用権(所有権)
築年月 平成27年(2015年)5月 総戸数 1093戸(非分譲住戸含む)
駐車場 403台(身障者、来客用、カーシェアリング等5台含む) 駐輪場 自転車:1345台(レンタサイクル用スペース17台含む)
バイク:64台ミニバイク:48台
附属設備 モニター付きオートロック、宅配ボックス、コンシェルジュサービス 新築分譲時売主 野村不動産(株)、三井不動産レジデンシャル(株)他
設計・監理 (株)久米設計
(設計協力・戸田建設(株)一級建築士事務所)
施工 戸田建設(株)・五洋建設(株)共同体
管理会社 野村リビングサポート(株) 管理方式 常駐
学区域 小学校:富久小学校
中学校:新宿中学校
避難所 富久小学校(この一画は、町会に所属していないため、指定避難所はありません。)
その他  ペット可、フィットネスルーム、ゲストルーム、キッズルーム、スカイラウンジ、各階ゴミ置き場



 地域の状況

「富久クロスコンフォートタワー」は、新宿区富久町にあるタワーマンションです。東側には「ローレルコート新宿タワー」が隣接しています。北東には「さくら公園」や「東京都立総合芸術高等学校」があり、「新宿区立富久小学校」もすぐ近くです。敷地内には、「イトーヨーカドー食品館」や保育園「富久ソラのこども園ちいさなうちゅう」等があり、外苑西通りを挟んで東側には、生協の「ミニコープ富久店」や保育園の「エデュケアセンター・新宿」もあることから、利便性の非常に高いマンションです。
この敷地は、江戸時代、東方の高台に現在も残る「自證院」の門前町を抜けた武家屋敷地だったと推定されます。
本マンションを中心にした1.2kmの同心円の中には、「東京女子医大病院」「国立国際医療センター」「慶応大学病院」があり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、外苑西通り及び北に面する区道を渡らないといけないのですが、すぐ近くに区立富久小学校があります。保育園は、区立富久町保育園が北東に300mほどのところにあり、敷地内にも認定子ども園である「富久ソラのこども園ちいさなうちゅう」があります。
生鮮食料品等の買い物は、敷地内にある「イトーヨーカドー食品館」がメインになるでしょう。曙橋駅から帰ってくる際には、靖国通り沿いに「まいばすけっと新宿住吉町店」もありますので、ちょっとした買い物なら使えると思います。外食は、近所では少ないですが、新宿御苑前や歩いて十数分の荒木町まで足を伸ばせば色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

 前面道路

前面道路は、東側に面している都道の外苑西通りです。北側には、幅員9m~10mほどの「特別区道 31-20号線」(東京医大通り)、西側には、幅員4mほどの「特別区道 31-140号線」、南側には、幅員4mほどの「特別区道 31-1550号線」に面しています。

 地盤

【地震の際の揺れ】
「新宿区地盤情報閲覧システム」によると、敷地内と推定される複数のボーリング調査では、表土の下にローム層があり、N値(地盤の固さを表す数値:3以上あればいいとされる)は、3~5程度と読み取れ、坂下の部分を除いて、一般的な地盤はいい場所だと推定されます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災・防犯について

【防災】
本マンションは、西富久町会の範囲ですが、指定避難所が特に定まっていない状況です。すぐ近くにある東京都立総合芸術高等学校及び富久小学校は、区の規定によると市谷台町町会、住吉町共栄町会、富久北町会、富久町中町会、西富久町会、東富久町会の6町会の指定避難所となっています。マンションの管理組合は機能しているものの、現在はどこの町会にも属すことができない状況となっており、近い将来発生する可能性の高い大地震の際、避難が滞る可能性があります。
新宿区によると、町会に所属していない地域の住民は、「建物が損壊した場合は、近くの避難所に避難してください。」とのことです。指定された場所はないので、近くに避難するという対応を求められています。
水害時の避難所は、町会で指定されておらず、町域で指定されており、富久町の避難所は「富久小学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地の一部が0.2m~0.5m浸水する可能性があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「富久町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、マップのランクの中で2番目に少ない[26-67]件に止まっており、比較的安全な地域であるといえます。

 タワーマンション

タワーマンションである本マンションの新築分譲時の階層別平均単価をみると、一番下の2階で85.5万円(平米当たり)、一番高額な54階で113.68万円となっており、最上階は2階の1.33倍になります。また、上層階である53~55階の分譲価格平均単価は、2~4階の分譲価格平均単価の1.22倍になります。
【タワーのリスク】
〇地震時にエレベーターが止まる。
〇大規模修繕で高額な費用が掛かる。(特に外壁修繕の効率的な手法が確立されていない。)
等が挙げられますので、これらの点もよくご検討ください。

 本マンションの評価

本マンションは、地元では長い間権利調整に時間を費やし、やっとこぎつけた大規模開発です。野村不動産が主導し、戸田建設・五洋建設等のJVが施工したタワーマンションであり、隣のローレルコートタワーとともに屹立する様は、この一画だけ別世界になったかのようです。建築技術の粋を集めた高層建物が建設されており、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックや監視カメラも備えており、防犯面でも安心です。特に中層階以上では、外部からの侵入者もまずありえないでしょう。

○耐震性 地盤も問題ないと推定され、マンション建設に実績のある建設会社が携わり、更には、東日本大震災の後に竣工していること等から、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックや監視カメラがあり、標準的なセキュリティは備えている。周囲から隔絶した建物立地であり、中層階以上への外部からの侵入はまずありえない。
○資産性・立地 立地、建物の品等、タワーマンションであること等から、一定の需要が期待できる。



 本マンションの査定

本マンションは、二十数年間に及ぶ地元住民等の調整を経て、やっと実現した大規模再開発です。敷地内には、スーパーや保育園、クリニックもあり、一つの街として成り立っています。
マンション全体としての魅力は文句ないのですが、間取りが悪い部屋が多いです。特に行灯部屋(窓のない部屋)が多いのが、ある意味特徴です。間取りが悪い部屋に関しては、非常に割高に感じます。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。