タワーレジデンス四谷

物件名 タワーレジデンス四谷
所在地 東京都新宿区荒木町21-1
交通 -都営新宿線「曙橋」駅 徒歩3分
―東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅 徒歩7分
-都営大江戸線「牛込柳町」駅 徒歩13分
―JR・東京メトロ南北線「四ツ谷」駅 徒歩14分
敷地面積 1,639.41m2 用途地域 近隣商業地域、第一種住居地域
構造・規模 鉄筋鉄骨コンクリート造
地下2階地上23階建
総戸数 41戸
築年月 平成14年(2002年)2月 権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
駐車場 48台
(うち平面式18台)
駐輪場 自転車:23台
バイク:2台
附属設備 モニター付オートロック、非常用電源(自家用発電機)、宅配ボックス 新築分譲時売主 (株)朝日不動産
設計・監理 (株)竹中工務店 施工 (株)竹中工務店
管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:四谷小学校
中学校:四谷中学校
避難所 四谷ひろば(荒木町会)
その他

 地域の状況

「タワーレジデンス四谷」は、新宿区荒木町にあるタワーマンションです。荒木町付近は、江戸時代、美濃国高須藩藩主松平義行(摂津守)の屋敷がありました。東側にある津の守坂通りも、摂津守の名が由来です。荒木町の名は、江戸時代にあった「荒木横町」に因んでいるようです。
荒木町は、西南部が昔の花街の雰囲気を残した飲食店街となっており、大手町や丸の内の方からも客が流れてくるなど商圏は広く、隠れ家的なお店や昔ながらの横丁的なお店も点在し、人気のエリアです。一方、北東部は事務所・店舗・住宅の混在する小さな建物の多い住居地域となっています。また、津の守坂通りにはオフィスビルも見られるなど、そんなに広い町ではないにも関わらず色々な顔を持っています。
本マンションから外苑東通り沿いに1.3kmほど南に進むと「慶應義塾大学病院」があり、その逆、北方に1.1kmほどのところには、「東京女子医科大学病院」もあります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、外苑東通り・新宿通りを渡らなくてはなりませんが、区立四谷小学校が1kmほど南東方にあります。保育園は、四谷小学校に併設された「四谷子ども園」があります。
生鮮食料品等の買い物は、四谷三丁目の交差点近くの「丸正本店」がメインとなると思います。また、少し小さいですが、曙橋駅すぐ近くの「三徳住吉店」も使えます。外食は、少し北に行けば荒木町及び大通り沿いにも飲食店が建ち並んでいますので、困ることはないでしょう。

 前面道路

前面道路は、東側に面している外苑東通り(環状3号線)です。また、北側及び東側に幅員3.9~5.2mほどの「特​別​区​道​ ​4​2​-​1​8​0号線」が接しています。

 地盤

【地震の際の揺れ】
近辺に参考となりそうなボーリング調査地点がないのですが、台地の北端にある坂の途中に位置しており、敷地の地盤はいいとはいえないと推定します。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災について

【防災】
本マンションがある「荒木町」の指定避難所は、西に500mほど離れた四谷四丁目にある「四谷ひろば」です。昔、四谷第四小学校であった小学校跡地であり、「東京おもちゃ美術館」があることでも知られています。
水害時の避難所も同様に「四谷ひろば」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地の北側の道路が0.2m~0.5m浸水する可能性があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「荒木町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 タワーマンション

タワーマンションである本マンションの新築分譲時の階層別平均単価をみると、一番下の2階で59.93万円(平米当たり)、一番上の23階で124.04万円となっており、最上階は2階の2.07倍になります。また、上層階である21~23階の分譲価格平均単価は、10階以下の分譲価格平均単価の1.65倍になります。造りは同じなので、低層階の方がコストパフォーマンスがいいとも言えます。
【タワーのリスク】
〇地震時にエレベーターが止まる。
〇大規模修繕で高額な費用が掛かる。(特に外壁修繕の効率的な手法が確立されていない。)
等が挙げられますので、これらの点もよくご検討ください。

 本マンションの評価

本マンションは、竹中工務店が施工したタワーマンションですが、バブルの崩壊時に開発がストップしていたことでも知られています。
景気が戻り、同じ竹中工務店が工事を再開して竣工させたので、大地震等の際も大きな被害が出る可能性は低いのではないかと推定されますが、躯体だけの状態で何年も雨ざらしになっていたことの影響は分かりません。
また、モニター付オートロックや監視カメラも備えており、防犯面でも安心です。特に中層階以上では、外部からの侵入者もまずありえないでしょう。
ただ、幹線道路である外苑東通り沿いに位置しており、低層階では、騒音や粉塵が気になるかもしれません。

○耐震性 地盤が良いとはいえない土地ですが、スーパーゼネコンが施工した建物であることから、建物に大きな損害が出る可能性は低い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックや監視カメラがあり、標準的なセキュリティは備えている。
○資産性 立地、建物の品等、タワーマンションであること等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。



本マンションの査定

「タワーレジデンス四谷」の将来性・資産性としては、スーパー等も近い利便性から、今後も需要が見込めるマンションです。スーパーゼネコンによって施工されており、タワーマンション・ブームの間は需要があると思います。
ただ、本マンションの敷地は坂の途中であり地盤が良いとは言えないことから、高台の平坦地と比較すると、マイナスを付けざるを得ません。また、外苑東通り沿いなので、騒音・粉塵等の影響もあるでしょう。
このマイナスポイントの分、外苑東通りから離れた高台の平坦地にある同レベルのマンションより多少安くても仕方のない物件です。逆に言えば、高台の閑静な住宅街にあるマンションより安くなかったら、手を出してはいけないと思います。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。