ヴィークコート市谷加賀町

物件名 ヴィークコート市谷加賀町
所在地 東京都新宿区市谷加賀町2-5-4
交通 -都営大江戸線 「牛込柳町」 駅 徒歩6分
-都営新宿線 「曙橋」 駅 徒歩11分
-東京メトロ南北線・有楽町線 「市ヶ谷」 駅 徒歩13分
-JR総武線・中央線・都営新宿線 「市ヶ谷」 駅 徒歩15分
敷地面積 2684.18㎡ 用途地域 第一種中高層住居専用地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)
地上7階地下1階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 平成24年(2012年)8月 総戸数 85戸
駐車場 40台 駐輪場 自転車:85台
附属設備 24時間遠隔監視セキュリティシステム、TVカメラ付インターホン 新築分譲時売主 清水総合開発(株)
設計・監理 (株)IAO竹田設計 施工 新日本建設(株)
管理会社 清水総合開発(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:市谷小学校
中学校:牛込第一中学校
避難所 牛込第三中学校
その他  ペット可

 地域の状況

「ヴィークコート市谷加賀町」は、新宿区市谷加賀町にある中層マンションです。町名の由来は、この地域(加賀町一丁目)に江戸時代初期、加賀藩前田家の屋敷があったことに因んだものです。江戸時代から、武家屋敷の建ち並んでいた、昔からの一等地でもあります。
加賀町は、一丁目が大日本印刷株式会社の本社、区立牛込第三中学校、NTT市谷加賀町住宅でほとんどを占め、二丁目は、東西に通っている道路によって大きく3つの区画に分かれています。周辺には、古い街並みや細い路地が残る街が多いですが、市谷加賀町は、その中で「閑静な住宅街」という印象が強いです。町内の広い土地は、元々は寮や企業の研修所(会館)として使われ、最近では分譲マンションとなることが多いです。
本マンションから西方に1kmほどには、「東京女子医大病院」があり、その北西方600mほどのところには、「国立国際医療センター」もあります。「清和病院」や「柳町病院」も近くにあり、お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、区立市谷小学校の学区域です。大久保通りを渡る必要はありますが、その学校前の交差点以外は車の多い道は通りません。特に細い道はスクールゾーンに指定されており、通学時間帯は車の通行が制限されています。保育園は、区立保育園として「原町みゆき保育園」、「愛日こども園」がそれなりに近くにあります。
生鮮食料品等の買い物は、市谷柳町交差点に近接している「よしや柳町店」がメインになるでしょう。外苑東通り沿いには、「くすりの福太郎」や「ダイソー」もあり、買い物は便利です。外食は、外苑東通り沿いにいくつかあります。それと、1kmちょっとの移動で神楽坂や荒木町に行くことができますので、困ることはないと思います。

 前面道路

前面道路は、南側に面している特​別​区​道​ ​3​4​-​3​0号線です。当該道路は、西に行くと外苑東通りにぶつかり、東に行くと牛込第三中学校の裏を通って牛込中央通りに出ます。どちらとも、信号のある交差点に出ますので、南北どちらにでも向かえます。前面道路は、両側に「路側帯(歩行者用の通路)」の白線がある、片側1車線の対向2車線となっており、本マンションの前には、ガードレールもあります。

 地盤

【地震の際の揺れ】
東京都土木技術センターによるボーリング調査のうち、地層に類似性があると推定される南に170mほどの地点では、表土のすぐ下は「関東ローム層」であり、N値(地盤の固さを表す数値:3以上あればいいとされる)も6以上あると読み取れることから、基本的な地盤に問題はないと推定されます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

 防災について

【防災】
本マンションがある「市谷加賀町二丁目」の指定避難所は、町会を同じにしている市谷加賀一丁目内にある「牛込第三中学校」です。前面道路を東に移動すれば、避難所に行くことができます。
「新宿区洪水ハザードマップ」によると、本マンションの敷地が浸水する可能性は想定されていません。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「市谷加賀町二丁目」の昨年一年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

 本マンションの評価

本マンションは、清水建設のグループ会社が分譲した中層マンションであり、地盤のいい土地に、どっしりとした横長の7階建ての建物が建設されており、かつ東日本大震災後に竣工しているので、大地震等の際も大きな被害はでないものと推定されます。
また、モニター付オートロックや防犯センサーも備えており、防犯面でも安心です。
本マンションが位置する市谷加賀町は、周辺では区画の整った閑静な住宅街です。高台にあり、水はけもよく、医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。

○耐震性  地盤のいい土地であること、7階建ての建物であること、東日本大震災の後に竣工していることから、建物に大きな損害が出ない可能性が高い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ モニター付オートロックや防犯センサーがあり、通常のセキュリティは備えている。
○資産性 立地、建物の品等、築年等から、流行に流されずに一定の需要が期待できる。幹線道路である外苑東通りからも200mほど離れており、特に立地は新宿内で最高レベルである。



本マンションの査定

「ヴィークコート市谷加賀町」の将来性・資産性としては、閑静な住宅街にありながら、スーパー等も近い利便性も併せ持ち、今後も需要が見込めるマンションです。
マンション建築に実績のある会社によって東日本大震災後に竣工した、どっしりとした横長の形状の中層の建物であることは安心できます。(清水建設が施工すればいいのに、というモヤモヤは残りますが。)
地歴もいい、高台の平坦地で、浸水可能性も想定されていません。幹線道路から200m以上離れていることも含めまして、新宿区での立地としては最高ランクだと思います。
あら探しのようにマイナスを探すなら、「ブランド」がないことでしょうか。しかし、ブランドマンションの「ブランド」の実質は、建物に何か大きな瑕疵があった場合に建替えることができる資本の裏付けとすると、このマンションもスーパーゼネコンの清水建設グループが分譲したものなので、実質的な担保はあります。「ブランド」がないために多少安くなっていたら、表面上のブランドを気にしない方には、お買い得となるかもしれません。
価格がここから大きく上昇するのは難しいかもしれませんが、資産価値の下落の可能性の低い物件だと思います。
私の考える「ベストマンション」の一つです。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。